Vì sao giá khởi điểm chỉ hơn 22 triệu đồng/m2?

Dấu hỏi lớn sau khi đấu giá đất

Khu đất HH-01 tại khu vực Bùng Binh Hải Quan, từng được quy hoạch làm Trung tâm hành chính tỉnh Nghệ An. Ngày 6-7-2026, UBND phường Trường Vinh phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 để thực hiện “Dự án tổ hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ Trường Vinh” tại khu đất này.

Ngày 16-7-2026, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Nghệ An tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khu HH-01 để thực hiện dự án. Tổng diện tích khu đất đưa ra đấu giá hơn 37.425m², với giá khởi điểm hơn 824 tỷ đồng. Mức giá này do Sở Nông Nghiệp và Môi trường Nghệ An ban hành.

Theo báo cáo ngày 16-8-2026 của Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Nghệ An, có hai doanh nghiệp có trụ sở tại Hà Nội tham gia đấu giá. Kết quả, Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại Hà Nội Xanh trúng đấu giá với mức giá 829 tỷ đồng, cao hơn giá khởi điểm gần 5 tỷ đồng.

Ngày 18-8-2026, UBND tỉnh Nghệ An có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu HH-01 với giá 829 tỷ đồng.

Nếu lấy tổng số tiền này chia cho toàn bộ diện tích hơn 37.425m², giá bình quân của khu đất vào khoảng hơn 22 triệu đồng/m². Con số này lập tức đặt ra một câu hỏi: Vì sao một khu đất được chính cơ quan quản lý xác định là “đất vàng”, nằm ở vị trí đắc địa, lại có giá bình quân sau đấu giá chỉ hơn 22 triệu đồng/m²?

Đáng chú ý là Bảng giá đất ban hành kèm Nghị quyết số 35/2025/NQ-HĐND ngày 12-12-2025 của HĐND tỉnh Nghệ An, giá đất tại khu vực này dao động từ 100-110 triệu đồng/m², thuộc nhóm cao trên địa bàn TP. Vinh cũ.

Dĩ nhiên, không thể so sánh đơn giản giữa giá đất do chính quyền quy định là 100-110 triệu đồng/m² với giá 22 triệu đồng/m² sau khi đấu giá. Mà cách thức nào đã định giá khu đất HH-01 với giá khởi điểm hơn 824 tỷ đồng?.

Ngày 19-8-2026, chỉ một ngày sau khi UBND tỉnh công nhận kết quả trúng đấu giá, chủ đầu tư đã khởi công dự án tại khu đất HH-01. Theo công bố, dự án có tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 30.000m², với khối tháp nhà ở cao 35-37 tầng và khoảng 3.500 căn hộ.

Không phải toàn bộ 37.425m2 đều được tính như nhau

Tại buổi họp thông báo tình hình kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh của tỉnh Nghệ An 9 tháng năm 2026 do UBND tỉnh tổ chức ngày 7-10-2026, ông Nguyễn Duy Nhật - Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường Nghệ An xác nhận HH-01 là khu “đất vàng”, do có vị trí đắc địa, giáp các trục đường lớn như Lê Hồng Phong, Đại lộ Lê Nin và các trụ sở chính quyền, sở, ban, ngành của tỉnh.

 Trước câu hỏi về sự chênh lệch giữa mức giá 110 triệu đồng/m² theo bảng giá đất và mức giá đấu giá bình quân hơn 22 triệu đồng/m², ông Nguyễn Duy Nhật cho biết không phải toàn bộ diện tích khu đất được tính cùng một mức giá.

Theo giải thích của ông Nhật, trong tổng diện tích hơn 37.400m² của khu đất, có hơn 9.300m² được quy hoạch xây dựng nhà ở chung cư kết hợp thương mại, dịch vụ và phần diện tích này được xác định giá theo phương pháp phân lớp.

Cụ thể, căn cứ khoản 1, khoản 2, Điều 3, Nghị quyết số 35/2025/NQ-HĐND ngày 12-12-2025 của HĐND tỉnh Nghệ An, phần diện tích bám mặt đường trong phạm vi 20m được tính 100% giá; phần từ trên 20m đến 40m tính 60%; từ trên 40m đến 60m tính 40%; từ trên 60m đến 200m tính 20%; từ trên 200m đến 500m tính 7%; phần sâu trên 500m tiếp theo tính 3%.

Ngoài ra, theo ông Nhật, khu đất HH-01 có hệ số điều chỉnh giá đất 1,35 theo Quyết định số 35/2026/QĐ-UBND ngày 22-6-2026 của UBND tỉnh Nghệ An về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026.

Đối với khu đất tiếp giáp ít nhất hai mặt đường giao nhau như HH-01, việc xác định giá còn có cách tính riêng đối với phần diện tích góc và phần diện tích còn lại, trên cơ sở tuyến đường có mức giá cao hơn và thực hiện phân lớp theo chiều sâu.

Phương pháp phân lớp đã giải thích hết khoảng cách giá đất?

Nếu chỉ nói rằng khu đất được tính theo phương pháp phân lớp thì về nguyên tắc, câu chuyện vẫn chưa thực sự khép lại. Bởi sau khi phân lớp, áp dụng hệ số 1,35 và tính các phần diện tích góc, diện tích còn lại... Cụ thể từng lớp đất được xác định bao nhiêu tiền/m² và tổng hợp lại bằng cách nào để cho ra giá khởi điểm hơn 824 tỷ đồng?

Đây là phần rất cần được công khai, bởi nếu không có bảng tính cụ thể, người đọc rất khó tự có câu trả lời rằng: Cách tính ấy có đúng và hợp lý đối với khu đất HH-01 hay không.

Đặc biệt, cần làm rõ hơn là tổng diện tích khu đất đấu giá là hơn 37.425m², trong khi phần được đề cập trong lời giải thích là hơn 9.300m² đất quy hoạch xây dựng nhà ở chung cư kết hợp thương mại, dịch vụ. Vậy gần 28.000m² diện tích còn lại được xác định giá như thế nào, theo loại đất nào, mục đích sử dụng nào và với đơn giá cụ thể bao nhiêu?

Nếu các con số này được công khai, người dân hoàn toàn có thể tự thực hiện một phép tính rất đơn giản: Đó là lấy diện tích từng lớp nhân với đơn giá tương ứng, cộng lại, rồi đối chiếu với tổng giá khởi điểm hơn 824 tỷ đồng.

Hiện, những căn hộ dự kiến hình thành sau vài năm thi công tại dự án này đang được thị trường rao bán với mức giá khoảng 60-70 triệu đồng/m². Tuy nhiên, giá bán căn hộ thương mại trong tương lai không thể dùng trực tiếp để so sánh với giá đất đấu giá. Nên không phải là một phép so sánh giữa “giá đất” và “giá căn hộ”, mà cơ sở xác định giá trị khu đất trước khi đưa ra đấu giá vì sao lại ra đúng con số ấy?” .