Nhà ở xã hội: Cầu tăng, cung thiếu

Nhà ở xã hội Ehome 3 quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh.

Nhà ở xã hội (NOXH) đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo người dân có cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, việc phát triển NOXH vẫn còn gặp nhiều thách thức, từ chính sách, quỹ đất, nguồn vốn đến sự tham gia của doanh nghiệp.

Thiếu quỹ đất dành cho NOXH

Một trong những rào cản lớn nhất của NOXH là sự thiếu hụt quỹ đất. Dù theo quy định, các dự án khu đô thị phải dành một tỷ lệ đất nhất định để xây dựng NOXH, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện nghiêm túc. Giá đất ngày càng tăng khiến việc phân bổ đất cho NOXH trở nên khó khăn hơn.

Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân là đơn vị chuyên đầu tư và kinh doanh các dự án NOXH phía Nam, từng đăng ký thực hiện 50.000 sản phẩm phân khúc này trong giai đoạn 2022-2030 để đồng hành cùng mục tiêu 1 triệu căn của Chính phủ. Công ty cam kết làm 50.000 căn NOXH. Hiện nay, công ty đã thực hiện 10.000 căn, còn 40.000 căn. Mục tiêu đến năm 2030 là phải hoàn thành con số còn lại, tức là khoảng 7.000-8.000 căn/năm, cùng với yêu cầu phát triển là "nhanh, nhiều, tốt, rẻ" và tích hợp hệ sinh thái tiện ích. Để làm 40.000 căn này, theo ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch Hoàng Quân, Công ty cần 200ha quỹ đất, nhưng hiện nay chỉ có 50ha.

Hạn chế về nguồn vốn và cơ chế hỗ trợ

Nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa mặn mà với phân khúc NOXH vì lợi nhuận thấp, quy trình phức tạp và phải tuân theo nhiều quy định. Việc thiếu sự tham gia của khu vực tư nhân khiến nguồn cung NOXH không đáp ứng đủ cầu. Việc triển khai NOXH cần sự hỗ trợ về tài chính từ Nhà nước, nhưng các chính sách ưu đãi vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong Đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà NOXH, thành phố được giao chỉ tiêu đến năm 2030 hoàn thành từ 69.700-93.000 căn. Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Xây dựng, từ năm 2021 cho đến nay, thành phố chỉ có 10 dự án NOXH (trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số gần 6.000 căn). Đặc biệt, các dự án NOXH chỉ để cho thuê, là lĩnh vực rất khó thu hút đầu tư do tỷ suất lợi nhuận thấp, thời gian thu hồi vốn rất dài, không dưới 20 năm.

Các gói tín dụng cho NOXH thường có lãi suất thấp nhưng số lượng hạn chế, dẫn đến việc nhiều người lao động không thể tiếp cận.

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 27/2025/QĐ-UBND về khung giá cho thuê nhà ở xã hội, áp dụng cho các công trình không sử dụng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn, mức giá dao động từ 48.000 đồng/m2 đến 198.000 đồng/m2 mỗi tháng. Với khung giá này, nếu thuê căn hộ rộng 70m2 khoảng 120.000 đồng/m2 thì mỗi tháng, tiền thuê nhà là 8,5 triệu đồng. Mức giá cho thuê NOXH như vậy là quá cao so với thu nhập trung bình của người lao động. Thậm chí, giá thuê cao nhất NOXH còn ngang hoặc cao hơn giá cho thuê căn căn hộ thương mại tại khu vực trung tâm. Hầu hết người ở tại các dự án NOXH là công chức, viên chức với mức thu nhập trung bình khoảng 10 triệu đồng/người/ tháng. Trong khi đó, người dân có nhiều chi phí phải chi, từ sinh hoạt phí, tiền học, dịch vụ của tòa nhà, điện, nước.

Cũng tại TP. Hà Nội, theo Sở Xây dựng, giá bán tạm tính các căn hộ tại Dự án NOXH tại ô đất NO1 khu đô thị mới Hạ Đình (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì) là 25 triệu đồng/m2. Với đơn giá trên, căn hộ diện tích 70m2 có giá khoảng 1,75 tỷ đồng. Mức giá đang tương đương khoảng 1/2 giá rao bán trung bình của nhà ở thương mại trên thị trường thứ cấp và bằng 1/3 giá rao bán của các dự án thương mại mới mở bán. Giá bán vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân. NOXH xảy ra tình trạng “vừa thiếu, vừa “ế”,

Giải pháp trong tương lai

Giải pháp thiết thực nhất hiện nay là các địa phương cần đẩy mạnh việc dành quỹ đất cho NOXH, đảm bảo tỷ lệ đất theo quy định; chung tay phối hợp tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để triển khai thực hiện ngay các dự án NOXH mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang có sẵn quỹ đất; thực hiện có hiệu quả các giải pháp, nhiệm vụ trọng tâm để đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách, cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển NOXH, các đối tượng thụ hưởng được tiếp cận NOXH; thực hiện thủ tục hành chính giao đất, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng, lựa chọn nhà đầu tư dự án NOXH theo hướng rút gọn, bảo đảm nhanh chóng, thuận tiện, công khai, minh bạch.

Việc phát triển NOXH không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống của hàng triệu người dân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của đô thị Việt Nam. Một hệ thống chính sách đồng bộ và sự chung tay của cả Nhà nước và doanh nghiệp sẽ là chìa khóa giải quyết vấn đề NOXH trong tương lai.

Theo Quyết định số 444/QĐ-TTg về chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội, trong năm 2025, Thủ tướng Chính phủ giao các địa phương hoàn thành 100.275 căn trong năm 2025. Trong đó, Hà Nội được giao hoàn thành 4.670 căn, TP. Hồ Chí Minh 2.874 căn, Hải Phòng 10.158 căn, Đà Nẵng 1.500 căn...

Hồ Thanh Hương