Vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thôn 2, xã Ea Tu, thành phố Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk): Cần bảo bảo đảm quyền lợi hợp pháp của CCB Hoàng Thanh Hùng

Vợ chồng CCB Hoàng Thanh Hùng bên phần đất tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng

Ngày 3-3-1989, CCB Hoàng Thanh Hùng, sinh năm 1950, trú tại thôn 2, xã Ea Tu, T.P Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk) chuyển nhượng cho ông Nguyễn Hữu Đức, sinh năm 1963, trú cùng thôn thửa đất vườn diện tích 192m², có chiều rộng giáp mặt đường liên thôn là 16m, chiều dài 12m. Nhưng hộ ông Đức đã sử dụng 246,4m², với chiều rộng giáp mặt đường liên thôn là 18,84m, chiều dài 13,07m. Dẫn đến hai bên xảy ra tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) với diện tích tranh chấp theo thực tế sử dụng là 53,54m². Đáng tiếc việc giải quyết của TAND T.P Buôn Ma Thuột và quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm của TAND Cấp cao tại Đà Nẵng đã không bảo vệ quyền lợi hợp pháp của gia đình CCB Hoàng Thanh Hùng.

Điều tra theo đơn thư phản ánh của CCB Hoàng Thanh Hùng, được biết, vào năm 1986, gia đình ông có nhận chuyển nhượng thửa đất có nhà ở và vườn với diện tích 750 m² của hộ ông Lê Bân để làm nhà ở và lập vườn. Ngày 3-3-1989, ông Hùng, chuyển nhượng cho ông Đức, một phần đất phía sau của thửa đất diện tích 192m², có chiều rộng giáp mặt đường liên thôn là 16m, chiều dài 12m, với giá trị chuyển nhượng 5 chỉ vàng 97%. Do thời điểm chuyển nhượng, thửa đất của ông Hùng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), nên hai bên chỉ lập giấy viết tay với nội dung “Giấy sang nhượng vườn”.

Ngày 5-6-1990, ông Hùng được UBND T.P Buôn Ma Thuột cấp GCNQSDĐ số A.084634, tờ bản đồ số 17, thửa đất số 313 đứng tên ông Hoàng Thanh Hùng, với tổng diện tích 750m², trong đó có 400m²đất ở và 350m² đất màu. Diện tích thửa đất ghi trong GCNQSDĐ của ông Hùng bao gồm cả 192m² đất đã chuyển nhượng cho ông Đức. Vì hai bên chưa làm thủ tục tách thửa, dẫn đến khi phát hiện diện tích đất hộ ông Đức sử dụng thực tế lớn hơn 53,56m² so với  “Giấy sang nhượng vườn”, nên dẫn đến việc hai bên xảy ra tranh chấp. Và các bên sử dụng nguyên hiện trạng đến tháng 4-2021, vụ việc mới được Tòa án nhân dân các cấp thụ lý, giải quyết.

Được biết, nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là do, vào thời điểm năm 2010, khi thấy diện tích thực tế sử dụng của gia đình lớn hơn so với diện tích đất ghi trong “Giấy sang nhượng vườn” 3-3-1989, ông Đức đã tự đánh máy một bản “Giấy sang nhượng” khác, ghi ngày 1-6-1989, có nội dung: Ông Hùng sang nhượng cho ông Đức lô đất thổ cư diện tích 240m² (20m x 14m). Tức là chiều rộng giáp mặt đường liên thôn tăng 4m, chiều dài tăng 2m; diện tích tăng 88m² so với “Giấy sang nhượng vườn” viết tay, hai bên thỏa thuận lập ngày 3-3-1989. Về việc trong “Giấy sang nhượng” này có chữ ký của ông Hùng, thì ông Hùng khai tại các phiên tòa rằng: “Ông Đức đã lừa ông ký vào giấy này trong lúc ông bị say rượu. Và bản thân ông cũng chỉ biết cụ thể nội giấy này khi ra Tòa án. Vì ông Hùng không được ông Đức cung cấp cho bản nào!”.

Khi xảy ra tranh chấp và hòa giải không thành, vụ việc đã được chuyển ra Tóa án các cấp. Ngày 1-4-2021, TAND T.P Buôn Ma Thuột xét xử đã tuyên Bản án sơ thẩm số: 23/2021/DS-ST về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”, với quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Đức. Công nhận quyền sử dụng 246,4m², trong đó có 130m²đất ở và 116,4m² đất màu thuộc thửa đất số 313, tờ bản đồ số 17, theo GCNQSDĐ số A.084634, đứng tên ông Hoàng Thanh Hùng.

Không chấp thuận phán quyết của TAND T.P Buôn Ma Thuột, ông Hùng kháng cáo Bản án sơ thẩm số: 23/2021/DS-ST, lên Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk. Ngày 29-6-2021, TAND tỉnh Đắk Lắk xét xử và ban hành Bản án phúc thẩm số: 92/2021/DS-PT, về việc việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”, với quyết định: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Hoàng Thanh Hùng. Sửa một phần Bản án sơ thẩm số: 23/2021/DS-ST, ngày 1-4-2021 của TAND T.P Buôn Ma Thuột. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Đức. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên theo “Giấy sang nhượng vườn”, đề ngày 3-3-1989, với diện tích thực tế là 192,84m². Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu Đức đối với diện tích 53,56m². Buộc ông Đức phải trao trả cho ông Hùng 53,56m² đất đã lấn chiếm. Bản án phúc cũng nhận định đối với “Giấy sang nhượng” đề ngày 1-6-1989 mà ông Đức tự đánh máy năm 2010 là nhằm mục đích hợp thức hóa phần diện tích đã lấn chiếm. Ngoài ra, về việc Bản án sơ thẩm của TAND T.P Buôn Ma Thuột tuyên về việc công nhận quyền sử dụng 246,4m² đất, trong đó có 130m² đất ở và 116,4m² đất màu (theo tỷ lệ ghi trong GCNQSDĐ của ông Hùng) đã ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của ông Hùng. Vì, việc công nhận đất ở, và đất nông nghiệp của các đương sự là do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định theo nguồn gốc thửa đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Tiếp tục thụ lý và giải quyết vụ việc sau khi TAND tỉnh ĐắK Lắk xét xử phúc thẩm, ngày 25-8-2022, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng ban hành Quyết định kháng nghị Giám đốc thẩm, với quyết định: Kháng nghị đối với Bản án dân sự phúc thẩm số: 92/2021/DS-PT, ngày 29-6-2021 của TAND tỉnh Đắk Lắk. Đề nghị Ủy ban thẩm phán Tòa án nhân dân Cấp cao tại Đà Nẵng xét xử Giám đốc thẩm, hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số: 92/2021/DS-PT, ngày 29-6-2021 của TAND tỉnh Đắk Lắk. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 23/2021/DS-ST, ngày 1-4-2021 của TAND T.P Buôn Ma Thuột.

Nhận định về diễn biến vụ việc và các quyết định giải quyết của Tòa án nhân dân các cấp, Luật sư Nguyễn Minh Hải, Công ty Luật Đại An (Đoàn Luật sư tỉnh Đắk Lắk) cho rằng: Bản chất của vụ việc là giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, với diện tích tranh chấp 53,56m². Vì vậy, ở đây Tòa án cần xác định giá trị pháp lý của “Giấy sang nhượng vườn” hai bên lập ngày 3-3-1989; và giá trị pháp lý của “Giấy sang nhượng” đề ngày 1-6-1989 mà ông Đức tự đánh máy vào thời điểm năm 2010, nhằm mục đích hợp thức hóa phần diện tích đã lấn chiếm là được. Tôi cho rằng, để bảo đảm công minh, và quyền lợi hợp pháp của cả hai bên, cần giải quyết vụ việc theo hướng công nhận “Giấy sang nhượng vườn” hai bên lập ngày 3-3-1989. Còn về xác định thửa đất ông Đức nhận chuyển nhượng từ ông Hùng là đất ở hay đất màu, thì do cơ quan cấp GCNQSDĐ xác định theo nguồn gốc đất, chứ không thuộc thẩm quyền của Tòa án. Việc TAND T.P Buôn Ma Thuột căn cứ vào tỷ lệ đất vườn, đất màu của hộ ông Hùng được cấp theo GCNQSDĐ số A.084634, đứng tên ông Hoàng Thanh Hùng là không thỏa đáng và trái thẩm quyền.

Từ điều tra thực tế, chúng tôi cho rằng, trong giải quyết vụ việc này, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của hộ CCB Hoàng Thanh Hùng, cũng như quyền lợi chính đáng của hộ ông Nguyễn Hữu Đức thì phải công nhận giá trị của “Giấy sang nhượng vườn” hai bên lập ngày 3-3-1989. Hộ ông Đức phải trả lại cho ông Hùng 53,56m² đất đã lấn chiếm, hiện đang sử dụng. Việc cấp lại GCNQSDĐ và xác định bao nhiêu đất ở sẽ được áp dụng theo điểm d, khoản 1, Điều 100 của Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2018.

Thành Nam