Luận bàn: Tác động của thuế với thị trường bất động sản

Ngày 17-2-2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc để “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”. Nhiều giải pháp chính sách đã được đưa ra nhằm xử lý những vướng mắc về pháp lý, tài chính - tín dụng và thị trường.

Các giải pháp nói trên là khá toàn diện và có tính khả thi khá cao. Tuy nhiên, có lẽ, cũng cần phải quan tâm nhiều hơn đến tác động của thuế đối với cầu của thị trường bất động sản. Ảnh hưởng mạnh nhất đến cầu của thị trường bất động sản là chính sách đánh thuế cao đối với những người có nhiều nhà, đất đã được BCH T.Ư Đảng quyết định. Cho dù vẫn chưa được thể chế hóa, chính sách này đã và đang tác động mạnh mẽ lên thị trường bất động sản.

Trước hết, phải khẳng định đánh thuế cao đối với những người có nhiều nhà, đất là một chính sách hết sức đúng đắn.

Thứ nhất, chính sách này nếu được thể chế hóa một cách phù hợp sẽ giúp hạ nhiệt thị trường bất động sản. Thực ra, nhà đất sốt trong thời gian vừa qua chủ yếu là do cầu đầu tư, cầu đầu cơ và cầu cất giữ tài sản bằng bất động sản cao gây ra. Theo một số chuyên gia, thì 2 năm vừa qua số lượng bất động sản giao dịch để ở chỉ chiếm chưa đến 1%. Thị trường bất động sản là sân chơi của các nhà phát triển dự án và nhà đầu tư thứ cấp. Bị đánh thuế cao, lợi nhuận từ đầu tư vào bất động sản sẽ giảm. Lợi nhuận đầu tư vào bất động sản giảm, thì cầu đầu tư vào bất động sản cũng sẽ giảm. Thị trường bất động sản nhờ đó sẽ giảm nhiệt. Trong tình hình sốt nhà đất liên tục như vừa qua, thì hạ nhiệt thị trường bất động sản là rất quan trọng để bong bóng bất động sản không hình thành và nổ tung vào một ngày “đẹp trời”. Hệ lụy của các vụ nổ bong bóng bất động sản không nói ra thì ai cũng biết là sẽ rủi ro to lớn như thế nào cho việc ổn định kinh tế vĩ mô.

Thứ hai, chính sách này nếu được thể chế hóa một cách phù hợp sẽ giúp phân bố lại hợp lý hơn các nguồn lực, đặc biệt là nguồn lực tài chính của đất nước. Do nhà đất sốt liên tục, nên vừa qua số lượng người tham gia đầu tư vào bất động sản càng ngày, càng lớn. Tuy nhiên, nếu nhà nhà, người người đua nhau đầu tư vào bất đất động sản, thì còn đâu các nguồn lực - cả tâm lực, trí lực và tài lực để đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác?! Mà như vậy thì làm sao đất nước ta có thể có được một nền kinh tế phát triển và hùng mạnh.

Thứ ba, chính sách này nếu được thể chế hóa một cách phù hợp thì sẽ giúp cho giá bất động sản, đặc biệt là giá đất giảm xuống. Giá đất giảm sẽ làm cho việc đầu tư xây dựng nhà máy, công xưởng rẻ hơn so với hiện nay. Đây là điều kiện rất quan trọng để thu hút đầu tư và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp. Ngoài ra, giá bất động sản giảm cũng giúp cho nhiều người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp có nhiều cơ hội hơn để cải thiện điều kiện nhà ở của mình. Có ý kiến cho rằng đánh thuế cao những người có nhiều nhà đất sẽ làm cho giá bất động sản tăng cao, người dân tiếp cận sẽ khó khăn hơn, chứ không phải dễ dàng hơn. Lập luận được đưa ra là: Giá thành cộng thêm thuế cao vào thì chỉ có thể tăng cao lên thôi. Thực ra, thị trường không vận hành như vậy. Giá cả trên thị trường chủ yếu phụ thuộc vào quy luật cung cầu. Cầu giảm thì giá phải giảm thôi, cho dù đó chỉ là cầu đầu tư và đầu cơ.

Thứ tư, chính sách này nếu thể chế hóa một cách phù hợp sẽ giúp bảo đảm công bằng xã hội tốt hơn. Nghịch lý người làm việc cần mẫn cả đời không bằng người mua đất để không rồi chờ lên giá sẽ được khắc phục. Sự chênh lệnh giàu nghèo quá đáng nhờ chênh lệch địa tô cũng sẽ được giảm thiểu. Và như đã nói ở trên, giá bất động sản giảm sẽ mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho hàng triệu người lao động có thu nhập trung bình và thấp.

Bên cạnh đó, rủi ro của việc thể chế hóa sai chính sách đánh thuế cao đối với những người có nhiều nhà, đất không phải là không có.

Trước hết, ngoài việc phải làm rõ một người có bao nhiêu nhà, đất thì được coi là nhiều, thì còn cần phải xác định rõ đánh thuế đến bao nhiêu sẽ được coi là cao. Xác định một mức thuế phù hợp ở đây là vô cùng quan trọng. Nếu đánh thuế cao đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư và đầu cơ gần như không còn, thì quả thực thị trường sẽ bị đóng băng. Thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng hết sức nghiêm trọng đến nền kinh tế. Ai cũng biết có đến hàng chục, nếu không muốn nói là hàng trăm ngành nghề khác từ vật liệu xây dựng, sắt thép, xi măng, thiết bị nội thất đến thiết kế, quảng cáo, môi giới… phụ thuộc vào thị trường bất động sản. Phụ thuộc vào thị trường bất động sản còn là công ăn việc làm của hàng triệu người dân. Đó là chưa nói tới việc thị trường bất động sản bị đóng băng thì khủng hoảng nợ xấu sẽ lập tức bị kích hoạt.

Nếu mức thuế cao một cách hợp lý, nghĩa là ở mức mà đầu tư vào bất động sản vẫn còn có thể sinh lãi ở mức trên trung bình chẳng hạn, thì rủi ro thị trường bị đóng băng sẽ được giảm thiểu.

Cuối cùng kiểu gì thì kiểu đánh thuế cao những người có nhiều nhà, đất sẽ làm giảm cầu đầu tư, đầu cơ và cất giữa tài sản bằng bất động sản. Bảo đảm cầu để thị trường bất động sản không bị đóng băng phải là một giải pháp chính sách đi kèm để giảm thiểu tác động phụ. Một mặt các doanh nghiệp bất động sản cần tập trung phát triển các sản phẩm giá rẻ phục vụ nhu cầu có thật của hàng triệu người có thu nhập trung bình hoặc thấp. Mặt khác, Nhà nước cũng cần thúc đẩy các cơ chế và giải pháp tài chính phù hợp để những gia đình trẻ, những gia đình công nhân lao động có thể mua được nhà. Cầu bất động sản của những đối tượng này là rất lớn. Tuy nhiên, phần lớn đây là cầu không có khả năng thanh toán.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng