Vì sao Hà Quang Land khởi kiện quyết định của UBND tỉnh Khánh Hòa?

Phối cảnh Dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II do Hà Quang Land làm chủ đầu tư.

Báo CCB Việt Nam, số 1566, ra ngày 14-11-2024, có bài viết phản ánh của doanh nhân CCB Hà Văn Hải - Chủ tịch HĐQT  kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang (Hà Quang Land) liên quan đến việc UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 2282/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp đối với Dự án Lê Hồng Phong II căn cứ trên phần nội dung của Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực pháp luật. Điều đáng nói, dù trước đó Hà Quang Land nhiều lần đề nghị được đối thoại, làm việc với UBND tỉnh Khánh Hòa liên quan đến việc ban hành Quyết định số 2282/QĐ-UBND nhưng vẫn không được xem xét, khiến cho Hà Quang Land phải đưa vụ việc ra tòa án phân xử....

Không tổ chức đối thoại, Hà Quang Land đưa vụ việc ra tòa phân xử

Mới đây, trao đổi với PV Báo CCB Việt Nam, doanh nhân CCB Hà Văn Hải - Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Hà Quang (Hà Quang Land) cho biết: Sau nhiều lần đề nghị được đối thoại, làm việc với UBND tỉnh Khánh Hòa nhưng UBND tỉnh Khánh Hòa vẫn không tổ chức đối thoại, đã buộc Hà Quang Land khởi kiện Quyết định 2282/QĐ-UBND ngày 29-8-2024 của UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành về việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với Dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II ra Tòa án. Vụ việc đã được TAND tỉnh Khánh Hòa thụ lý từ ngày 1-10 và đang trong quá trình xem xét nội dung doanh nghiệp khởi kiện.

Theo hồ sơ và Thông báo thụ lý của TAND tỉnh Khánh Hòa, phía Hà Quang Land yêu cầu Tòa án giải quyết: “Hủy bỏ Quyết định số 2282/QĐ-UBND ngày 29-8-2024 của UBND tỉnh Khánh Hòa và hủy bỏ Thông báo nộp tiền sử dụng đất số 11456/TB-CTKHH Mã hồ sơ: NT325.2 do Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa ban hành ngày 23-9-2024”.

Ngày 8-10-2024, Hà Quang Land tiếp tục có đơn khởi kiện bổ sung. Theo đó, nội dung khởi kiện bổ sung của Hà Quang Land yêu cầu Tòa án: “Hủy Thông báo về đơn giá thuê đất số 11569/TB-CTKHH của Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa ban hành ngày 27-9-2024; hủy Thông báo về tiền thuê đất theo hình thức tiền hằng năm số 11573/TB-CTKHH Mã hồ sơ: NT325.2 do Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa ban hành ngày 30-9-2024”.

Theo ông Hải, Điều 151 và Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định rõ: “Thời điểm có hiệu lực của toàn bộ hoặc một phần văn bản quy phạm pháp luật được quy định tại văn bản đó ”. Trong khi đó,  Khoản 2, Điều 39 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định: “Điều 37 của Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày Nghị định này được ký ban hành”. Khoản 5, Điều 39 Nghị định số 71/2004/NĐ-CP còn quy định:“Các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát các văn bản quy phạm pháp luật do mình ban hành trái với quy định của Luật Đất đai, của Nghị định này để sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ”.

Như vậy, “văn bản quy phạm pháp luật phải được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực và được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực”. Và theo các nguyên tắc này, đáng ra việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư từ thời điểm 27-6-2024 cần được thực hiện theo trình tự, nội dung quy định tại Điều 37 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, thay vì áp dụng quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 12/2024/NĐ-CP). Và phần căn cứ pháp lý của các văn bản liên quan, đặc biệt là Chứng thư định giá, Tờ trình phương án giá và Quyết định phê duyệt giá đất đều cần phải căn cứ vào Điều 37 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP để thực hiện.

Tuy nhiên, khi áp dụng quy định của pháp luật để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với Dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II về những quy định trên,  UBND tỉnh Khánh Hòa vẫn bỏ qua và áp dụng các quy định pháp luật hết hiệu lực để ban hành Quyết định 2282/QĐ-UBND ngày 29-8-2024...

Xin ý kiến Bộ Tài nguyên - Môi trường hướng dẫn... - chỉ là “thủ tục”?

Dẫn chứng thêm cho việc không tuân thủ quy định pháp luật, CCB - doanh nhân Hà Văn Hải cho biết: Ngày 23-7-2024, UBND tỉnh Khánh Hòa có Văn bản số 8014/UBND-XDNĐ gửi Bộ Tài nguyên - Môi trường (TNMT) xin ý kiến về trường hợp của Dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II áp dụng theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP. Tại thời điểm Văn bản số 8014/UBND-XDNĐ của UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành, Điều 37 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã có hiệu lực từ ngày 27-6-2024. Đến ngày 22-8-2024, UBND tỉnh tiếp tục có Công văn số 9405/UBND-XDNĐ xin ý kiến Bộ TNMT về việc giải quyết các hồ sơ phương án xác định giá đất cụ thể tiếp nhận theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, ngày 5-2-2024 của Chính phủ. Trả lời 2 công văn trên của UBND tỉnh Khánh Hòa, ngày 30-9-2024, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất - Bộ TNMT đã ban hành Văn bản số 2061/QHPTTNĐ-PGĐ hướng dẫn UBND tỉnh Khánh Hòa xác định giá đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các hồ sơ phương án xác định giá đất cụ thể tiếp nhận theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, trong đó có Dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II của Hà Quang Land (“Văn bản số 2061/QHPTTNĐ-PGĐ”). Theo đó, Bộ TNMT đã trả lời như sau: “Tại khoản 1, khoản 2 và điểm d, đ khoản 3 Điều 39 Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27-6-2024 của Chính phủ quy định về giá đất quy định:

(1) Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

(2) Điều 37 của Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày Nghị định này được ký ban hành.

(3) Các nghị định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành:

(d) Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5-2-2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 3-4-2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP hết hiệu lực kể từ ngày ký Nghị định này;

đ) Điều 37 của Nghị định này.

... Do đó, đề nghị Quý Uỷ ban chỉ đạo các cơ quan, đơn vị tại địa phương kiểm tra, rà soát hồ sơ cụ thể để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và thẩm quyền theo quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai số 31/2024/QH15”.

“Như vậy, theo hướng dẫn nêu trên của Bộ TNMT thì UBND tỉnh Khánh Hòa phải áp dụng đúng nguyên tắc hiệu lực của pháp luật. Khi xác định giá đất cho Dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong II phải áp dụng theo phương pháp thặng dư quy định tại  Điều 37 của Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Tuy nhiên, trong khi Bộ TNMT chưa có văn bản phúc đáp, hướng dẫn cụ thể thì ngày 29-8-2024, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Quyết định số 2282/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cho Dự án căn cứ trên phần nội dung của Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực pháp luật, xâm phạm đến quyền và lợi ích của Hà Quang Land nên buộc chúng tôi phải khởi kiện ra Tòa án là vậy” - CCB Hà Văn Hải chia sẻ .

Không hề xem xét... Góp ý của Sở Tư pháp!

Đáng chú ý, liên quan đến vụ việc này CCB - doanh nhân Hà Văn Hải cho biết: Việc áp dụng Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã từng được bà Hoàng Thị Mỹ Hạnh - Phó giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Khánh Hòa, Ủy viên Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể tỉnh Khánh Hòa đề nghị tại cuộc họp của Hội đồng Thẩm định giá ngày 30-7-2024. Tại phần ký tên trên Biên bản họp, đại diện Sở Tư pháp có ghi như sau: “Đề nghị áp dụng Nghị định 71/2024/NĐ-CP để định giá (quy định có hiệu lực tại thời điểm họp Hội đồng Thẩm định)”. Tuy vậy, cả tập thể Hội đồng Thẩm định giá đất cụ thể nói riêng, Sở TNMT cùng UBND tỉnh Khánh Hòa nói chung đều đã không hề xem xét ý kiến của Sở Tư pháp, không tuân thủ nguyên tắc áp dụng pháp luật mà vẫn ban hành Quyết định 2282/QĐ-UBND.

Không những vậy, UBND tỉnh Khánh Hòa căn cứ Luật Đất đai năm 2024 đã có hiệu lực từ ngày 1-8-2024 để ban hành Quyết định số 2282/QĐ-UBND, nhưng khó hiểu ở chỗ toàn bộ quá trình xác định giá đất theo phương pháp thặng dư cho Dự án lại căn cứ theo quy định tại Nghị định 12/2024/NĐ-CP đã hết hiệu lực trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành.

Vì tất cả các lý do trên, Hà Quang Land cho rằng: Phương án xác định giá đất được trình UBND tỉnh Khánh Hòa theo Chứng thư định giá ngày 15-7-2024 và Tờ trình phương án giá ngày 31-7-2024 cần phải được thực hiện lại để phù hợp với quy định pháp luật, cụ thể theo trình tự và nội dung phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Nói là thế bởi giá đất cụ thể quy định tại Quyết định 2282/QĐ-UBND không đảm bảo phù hợp quy định pháp luật. Và trên cơ sở đó, Thông báo số 11456/TB-CTKHH được Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa ban hành trên cơ sở Quyết định số 2282/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa cũng không thể thực hiện được do được ban hành dựa trên giá đất phê duyệt theo Quyết định 2282/QĐ-UBND - là quyết định áp dụng không đúng văn bản quy phạm pháp luật đã được điều chỉnh. Đây chính là nguyên nhân Hà Quang Land đưa vụ việc ra Tòa án xem xét để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Doanh nghiệp trước các quyết định hành chính không tuân thủ quy định pháp luật của UBND tỉnh Khánh Hòa đối với Dự án Khu đô thị mới Lê Hồng Phong I & II - Doanh nhân CCB Hà Văn Hải nhấn mạnh và cho biết vì sao phải khởi kiện ra tòa án là vậy!

Tư Hoành

(còn nữa)