Thị trường bất động sản cuối năm: Cần nhìn nhận thận trọng

Bài học cũ vẫn còn nguyên giá trị, đòi hỏi thị trường phải được đặt trên nền tảng pháp lý minh bạch, tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật.

Mua bán sôi động trở lại, môi giới hoạt động dày hơn

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Cựu chiến binh Việt Nam ngày 18/1/2026 cho thấy, tại nhiều khu vực trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là những nơi tập trung đông cư dân và giới đầu tư, hoạt động giới thiệu, chào bán căn hộ chung cư đang xây dựng diễn ra thường xuyên hơn so với các tháng trước đó.

Tại một số quán cà phê thuộc khu vực Khu đô thị An Phú – An Khánh, phường An Khánh, TP. Hồ Chí Minh, hình ảnh các nhóm nhân viên môi giới mang theo hồ sơ, tài liệu, tờ rơi tiếp cận khách hàng không còn hiếm gặp. Những cuộc trao đổi ngắn về giá bán, tiến độ dự án, phương thức thanh toán diễn ra liên tục, phản ánh tâm lý thị trường đang dần ấm lên khi năm cũ sắp khép lại.

Cùng với sự trở lại của hoạt động mua bán, mặt bằng giá tại một số khu vực cũng có dấu hiệu nhích lên. Nhiều dự án căn hộ từng “án binh bất động” nay được các đơn vị môi giới giới thiệu trở lại với tần suất dày hơn, kèm theo những thông tin nhấn mạnh về tiến độ thi công và yếu tố pháp lý nhằm tạo niềm tin cho khách hàng.

Đơn cử, tại khu vực Mỹ Phước – Tân Vạn (Bình Dương cũ), sau khi được sáp nhập về TP. Hồ Chí Minh, các căn hộ chung cư đang được chào bán với mức giá khoảng 38 triệu đồng/m². Theo đó, giá một căn hộ hai phòng ngủ dao động từ 2,5 đến gần 2,9 tỷ đồng, tùy diện tích và vị trí. So với giai đoạn trầm lắng trước đó, mức giá này đã có xu hướng tăng trở lại.

Trao đổi với phóng viên, chị P.T, nhân viên kinh doanh thuộc Tổng đại lý tiếp thị và phân phối DKRA Realty, đơn vị phân phối dự án The Aspira (đường Nguyễn Thị Minh Khai, phường Tân Đông Hiệp, TP. Hồ Chí Minh) cho biết, dự án do Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phúc An Gia làm chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn High Rise là đơn vị phát triển.

Theo thông tin từ phía môi giới, dự án The Aspira đã được cấp giấy phép xây dựng và được giới thiệu là đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định. Ngoài ra, dự án cũng đã hoàn tất các thủ tục để bán cho người nước ngoài - một yếu tố hiện không phổ biến trên thị trường.

Về tiến độ thi công, đại diện đơn vị phân phối cho biết dự án hiện đã xây dựng đến tầng 24, trên tổng quy mô 30 tầng, với khoảng 1.200 căn hộ. Các hạng mục xây dựng đang được triển khai theo tiến độ đã đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước.

Liên quan đến giá bán, căn hộ một phòng ngủ tại dự án được giới thiệu với mức khoảng 2,5 – 2,6 tỷ đồng/căn. Căn hộ hai phòng ngủ, diện tích khoảng 66 m², có giá dao động từ 2,6 – 2,9 tỷ đồng/căn, tùy vị trí và tầng cao. Người mua được tư vấn thanh toán trước khoảng 10% giá trị căn hộ để ký hợp đồng mua bán, phần còn lại thanh toán theo nhiều phương thức linh hoạt. Theo thông tin từ đơn vị phân phối, dự án đã ghi nhận hơn 200 lượt đăng ký giữ chỗ, dự kiến mở bán vào tháng 2/2026.

Pháp lý không thể chỉ nghe “giới thiệu”

Tuy nhiên, từ góc nhìn của những người làm báo theo dõi thị trường nhiều năm, các chuyên gia bất động sản cho rằng, trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu sôi động trở lại, việc môi giới khẳng định dự án đã “đủ pháp lý” cần được người mua chủ động kiểm chứng bằng hồ sơ cụ thể, thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng bá.

Theo quy định hiện hành, để được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện như: hoàn thành phần móng, có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở do Sở Xây dựng ban hành, có bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng và các giấy tờ pháp lý liên quan khác. Đối với các dự án có yếu tố bán cho người nước ngoài, yêu cầu pháp lý càng chặt chẽ hơn.

Ông Nguyễn Duy Thành, chuyên gia bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, nhận định: Thị trường hiện nay mới ở giai đoạn phục hồi. Sự khởi sắc là tín hiệu tích cực, nhưng không đồng nghĩa với việc người mua có thể vội vàng xuống tiền. Thực tế cho thấy, khi thị trường “ấm” lên, giá bán tại nhiều dự án có xu hướng bị đẩy cao hơn giá trị thực, dễ tạo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Nếu không tỉnh táo, người mua có thể phải đối mặt với rủi ro về tài chính và pháp lý trong dài hạn.

Theo ông Thành, yếu tố pháp lý cần được đặt lên hàng đầu. Người mua chỉ nên giao dịch với các dự án đã có đầy đủ giấy phép xây dựng, văn bản chấp thuận đầu tư, thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng và hợp đồng bảo lãnh ngân hàng theo đúng quy định. Nếu thiếu một trong những yếu tố này, rủi ro có thể dẫn đến hợp đồng vô hiệu, khó thu hồi vốn hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Cùng quan điểm, Luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) khuyến nghị: “Người dân khi tham gia giao dịch cần yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý gốc, kiểm tra thông tin tại cơ quan quản lý nhà nước, đồng thời đọc kỹ các điều khoản hợp đồng, đặc biệt là tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao và chế tài xử lý vi phạm. “Thận trọng ngay từ đầu chính là cách tốt nhất để tránh những tranh chấp pháp lý kéo dài về sau”, luật sư Tư nhấn mạnh”.

Sở Xây dựng TP.HCM: Chỉ một dự án đủ điều kiện

Đáng chú ý, trong khi nhiều dự án được môi giới chào bán rầm rộ dịp cuối năm, thông tin từ cơ quan quản lý nhà nước cho thấy yếu tố pháp lý vẫn là vấn đề cần đặc biệt lưu tâm.

Theo văn bản số 20795/SXD-PTĐT ngày 19/12/2025 của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trên địa bàn thành phố hiện chỉ có duy nhất dự án nhà chung cư OCC (Green Skyline) đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai. Dự án này thuộc Khu đô thị – Thương mại – Dịch vụ Quảng Trường Xanh tại phường Đông Hòa, do Công ty CP Đầu tư Thái Bình làm chủ đầu tư.

Trong khi đó, bốn dự án gồm The Gió Riverside (phường Đông Hòa), Setia Edenia (phường Lái Thiêu), A&T Saigon Riverside (phường Bình Hòa) và chung cư Quảng trường AVA – AVA Plaza (phường Thuận Giao) đến nay vẫn chưa đủ điều kiện được bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định.

Mặc dù vậy, thời gian qua, trên không gian mạng và qua các kênh môi giới, nhiều dự án nêu trên vẫn được quảng cáo, rao bán. Qua kiểm tra trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng TP.HCM, tại mục “Quản lý nhà và thị trường bất động sản”, không có thông tin xác nhận các dự án này đủ điều kiện kinh doanh.

Theo Sở Xây dựng TP.Hồ Chí minh, Nghị định số 16/2025/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định rõ các hành vi vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, bao gồm việc kinh doanh khi chưa đủ điều kiện, ủy quyền trái phép cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Ngoài việc bị xử phạt tiền, tổ chức vi phạm còn có thể bị đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 3 đến 6 tháng.