“Cởi nút thắt” cho đất vườn chuyển sang đất ở

Nỗi lo của người dân trên mảnh đất “ông bà để lại”

Tại các kỳ tiếp xúc cử tri từ Bắc chí Nam, nội dung về tiền sử dụng đất luôn nằm trong danh sách các kiến nghị nóng hổi nhất. Cử tri các địa phương như Hà Nội, Bình Phước, Tây Ninh, Long An... liên tục phản ánh về một thực trạng: Nhiều hộ gia đình sở hữu những khu vườn rộng hàng trăm, thậm chí hàng nghìn mét vuông do cha ông để lại từ nhiều đời. Tuy nhiên, khi con cái trưởng thành, cần tách thửa xây nhà hoặc muốn chính quy hóa giấy tờ để an cư, người dân phải nộp số tiền chênh lệch khi chuyển đổi mục đích sử dụng vượt xa khả năng tích lũy của những hộ gia đình thuần nông hoặc người lao động có thu nhập trung bình. Đặc biệt, khi các địa phương bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường theo tinh thần Luật Đất đai 2024, chi phí chuyển đổi đã tăng vọt so với trước đây. Nhiều cử tri chua xót chia sẻ: “Có đất của cha ông nhưng không thể xây nhà cho con vì tiền đóng cho nhà nước còn cao hơn cả tiền xây dựng.”

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm 2024, nguyên tắc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đã được xác lập rõ ràng: Người sử dụng đất phải nộp mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích và loại đất trước khi chuyển mục đích. Cụ thể hóa điều này, Điều 8 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp tiền bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở trừ đi giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.

Suốt thời gian dài, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất vườn, đất ao xen kẹt trong khu dân cư luôn là “hòn đá tảng” đè nặng lên kế hoạch an cư của hàng triệu hộ gia đình. Trước thực trạng bảng giá đất tại nhiều địa phương tăng cao theo cơ chế thị trường, nếu không có cơ chế điều tiết đặc thù, nghĩa vụ tài chính sẽ vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Bước ngoặt chính sách: Hóa giải nỗi lo tiền sử dụng đất

Trong tiến trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, việc giải quyết hài hòa mối quan hệ giữa lợi ích Nhà nước và quyền lợi chính đáng của người dân luôn là bài toán then chốt. Việc Quốc hội chính thức thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, với những ưu đãi tài chính đột phá khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở, không chỉ là một quyết sách kinh tế mà còn là một thông điệp mạnh mẽ về sự thấu hiểu và sẻ chia của cơ quan quyền lực Nhà nước cao nhất đối với nguyện vọng của nhân dân.

Nghị quyết mới, có hiệu lực từ ngày 1-1-2026, đã đưa ra một lộ trình tính tiền sử dụng đất mang tính “cởi trói” thực sự. Việc phân tầng mức thu dựa trên hạn mức giao đất không chỉ đảm bảo tính công bằng mà còn thể hiện sự ưu tiên rõ rệt cho nhu cầu ở thực: mức 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch với phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch với phần vượt quá mức trên. Mức thu này chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất.

Chính sách này chính là lời giải cho bài toán “an dân”. Bằng việc chỉ áp dụng ưu đãi này một lần cho mỗi hộ gia đình trên một thửa đất, Nhà nước vừa đảm bảo hỗ trợ đúng đối tượng, vừa ngăn chặn được sự trục lợi từ các hoạt động đầu cơ.

Một điểm sáng khác trong Nghị quyết lần này là tư duy quản lý hiện đại: Cắt bỏ tối đa các thủ tục trung gian. Bên cạnh những ưu đãi về tài chính, Nghị quyết đã giải quyết triệt để những vướng mắc tồn đọng về pháp lý đất đai, như: Việc cấp Giấy chứng nhận cho những hộ gia đình sử dụng đất ổn định có giấy tờ tạm thời từ sau năm 1993 là sự ghi nhận tính lịch sử và thực tế, chấm dứt tình trạng “đất không sổ” kéo dài hàng thập kỷ; quy định về lối đi khi tách, hợp thửa đã tháo gỡ khó khăn cho các hộ gia đình trong khu dân cư đông đúc; cập nhật thế chấp vào cơ sở dữ liệu số thay vì xác nhận thủ công trên Giấy chứng nhận.

Đất đai là tài sản quốc gia, nhưng cũng là mái ấm của mỗi gia đình. Một chính sách đất đai đúng đắn phải là chính sách khơi dậy được niềm tin và sự phấn khởi trong nhân dân. Nghị quyết tháo gỡ điểm nghẽn cho Luật Đất đai là công cụ để khơi thông nguồn lực đất đai đang bị đóng băng trong dân cư. Khi tiền sử dụng đất không còn là rào cản, dòng vốn trong dân sẽ được kích hoạt thông qua xây dựng, sửa chữa nhà ở và các giao dịch kinh tế hợp pháp.

Quan trọng hơn hết, chính sách này củng cố niềm tin của cử tri vào sự điều hành của Đảng và Nhà nước, đặc biệt khẳng định những kiến nghị sát sườn của dân đã được lắng nghe, nghiên cứu và chuyển hóa thành các điều luật cụ thể.