Bất động sản Đà Nẵng: Cẩn trọng với thông tin thật giả

Nhà đầu tư cần có sự cân nhắc sàng lọc khi đầu tư vào BĐS để tránh khỏi “những cái bẫy”.

Giới kinh doanh, môi giới bất động sản Đà Nẵng đang rộ lên những tin đồn về diễn biến tăng giá đất tại địa bàn, sau dư luận về chủ trương sáp nhập lại với tỉnh Quảng Nam. Thực hư vấn đề này thế nào, dư luận rất cần có sự cân nhắc sàng lọc cần thiết để tránh khỏi “những cái bẫy”.

Một số chuyên gia tư vấn nhà đất cho rằng, mọi thay đổi của thị trường đều sẽ dẫn đến dao động sản phẩm. Khi Nhà nước có chủ trương sáp nhập, tinh giản bộ máy quản lý hành chính, tất nhiên thị trường bất động sản sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng, sẽ có những phân khúc tăng giá mạnh và cũng có những phân khúc tụt giảm giao dịch. Vấn đề là những người có nhu cầu nhà đất thật sự phải có những cân nhắc thế nào cho hợp lý.

Rộ tin đồn giả

Một số nhà tư vấn nói thẳng, hơn một tháng qua, dư luận thị trường nhà đất tại Đà Nẵng phao lên những thông tin tăng giá giao dịch tại: Khu vực vùng ven thành phố, tiếp giáp Quảng Nam như dọc sông Cổ Cò, phía tây bắc Đà Nẵng… Nhiều nhóm môi giới trực tiếp loan tin, rất nhiều nhà đầu tư từ phía bắc đang đổ vào Đà Nẵng, Quảng Nam để tìm hiểu mua đất, với mức giá cao hơn 10-15%. Những biên độ giảm giá trong hơn hai năm qua tại các vùng “đất nóng” ở phía nam Đà Nẵng, thuộc quận Ngũ Hành Sơn hay Hòa Xuân, Cẩm Lệ, đều đã tăng trở lại…

Nhưng “chưa có một cơ sở thực chứng nào cho thấy những tin đồn đó là chính xác. Thậm chí, dư luận cần hết sức tỉnh táo để tránh giẫm lại vào những “cái bẫy lướt sóng” trước đây” - một chủ đầu tư dự án đô thị khu vực Hòa Xuân tâm tư như vậy. Theo ông này, tất nhiên những thông tin thị trường hồi phục là rất mừng với doanh nghiệp của ông, sau hơn ba năm gần như đứng chững giao dịch từ ảnh hưởng hậu dịch Covid-19. Nhưng với trách nhiệm của một người tham gia đầu tư bền vững vào thị trường địa ốc, ông không thể không có những cảnh báo cần thiết cho người mua.

Thực tế những năm 2013-2015, thị trường nhà đất Đà Nẵng đã ghi nhận có sự biến động thông tin nhất định, đánh giá thị trường sẽ tăng nhiệt ở các khu vực đô thị mới, thậm chí là vùng nông thôn mới. Chính quyền Đà Nẵng đã phải ra những văn bản cảnh giác với người dân, khi tin tức đất đai sốt nóng không ngừng ảnh hưởng đến tâm lý số đông. Thực chất, một số nhà đầu tư “lướt sóng” đã phao nên những thông tin này, tạo “sốt nóng” cục bộ để thao túng thị trường, dẫn dắt dư luận “mua nhà đất giá cao” và hưởng lợi. Vấn đề của giai đoạn đó, là giới đầu cơ đất “nâng giá” trục lợi, tạo ra “làn sóng ảo” làm giá cả thị trường tăng thêm.

Đến nay, khi diễn biến thị trường có dấu hiệu chịu tác động từ chủ trương sắp xếp chung, không ít thành phần đầu cơ đất lo lắng “tìm cách bán tháo” để giảm rủi ro. Theo họ tính toán, nếu cơ quan quản lý và các luật mới siết chặt giá trị thật về đất đai các thị phần, giá thị trường sẽ tụt giảm nhanh, nên cần “đánh tháo” nhanh những khu vực đầu cơ lâu nay, gom vốn về các tâm điểm đầu tư lớn, như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh… Nhưng để mở đường “đánh tháo”, giới đầu cơ nhất định sẽ tạo sóng dư luận về khả năng tăng giá đất, thu hút nhu cầu mua nhà đất tăng, “hút sóng gặt vốn” một cách khôn ngoan. Dư luận theo đó rộn tin đồn giả, là khó tránh khỏi!

Cần tỉnh táo khi đầu tư

Cảnh báo của giới đầu tư tại Đà Nẵng, là chỉ số giá bất động sản tại đây, mấy năm qua đã vượt hơn ngưỡng đầu tư cho phép của thị trường tại chỗ. Giá đất nền địa phương, được xem là chỉ số cơ bản, đã vượt hơn mức tích lũy có thể của người dân bản địa. Như thế, nếu không có những kế hoạch kích cầu sản xuất, phát triển kinh tế địa phương để nâng năng lực tiêu dùng tại chỗ lên đủ tương ứng, thị trường bất động sản Đà Nẵng và phụ cận chỉ có cách… giảm giá cục bộ. Điều này xem ra rất khó, nhưng không phải không có cơ sở, nhất là nếu chính quyền có những thay đổi trong chính sách quản lý đất đai.

Chủ trương sáp nhập địa giới hành chính, như thế đã là một “công tắc” bật mở cơ hội thay đổi trong đầu tư bất động sản. Thứ nhất là các luật đất đai và nhà ở mới sẽ hạn định lại cơ hội đầu cơ vào nhà đất, bảo đảm quyền lợi tốt hơn cho người dân có nhu cầu về nhà ở. Đặc biệt, chủ trương lớn về xóa nhà tạm, nhà dột nát, và sắp đến là tăng quỹ nhà ở cho người lao động mua, thuê mua ổn định an cư lâu dài, là những “quả tạ” lớn tấn công vào tâm lý đầu cơ đất “chờ thời”. Khi quỹ nhà ở tăng, nhu cầu an cư được bảo đảm, người dân sẽ không đua theo diễn biến nhà đất thị trường nữa và tình hình chung dần ổn định lại, các chỉ số thị trường càng giảm thêm.

Dư địa nhà đất khi Đà Nẵng - Quảng Nam nhập lại, càng làm cho thị trường giảm độ nóng, những khu vực được xem là sốt nóng ở vùng ven, thực chất là thay đổi giao dịch về hệ số sử dụng đất, mà chủ yếu đất canh tác, nông nghiệp được quan tâm. Diễn biến này sẽ khiến nhiều khu vực quy hoạch đô thị cũ của Đà Nẵng phải thay đổi công năng đầu tư, giảm hệ số giá trị… để cân đối với “mặt bằng” đất đai vùng Quảng Nam như Điện Bàn, Đại Lộc… Tất cả cảnh báo vấn nạn đầu cơ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Những nhìn nhận đó cho thấy, dư luận cần hết sức tỉnh táo để đánh giá đúng xu hướng vận động của thị trường nhà đất trong bối cảnh hiện nay. Sẽ có các dự án đất đai “đánh tháo” khỏi hiện trạng đầu cơ, nếu không muốn dần bị thị trường đào thải giá trị và cơ quan chức năng kiểm soát lại. Sẽ có các dự án đầu tư mới được xác định phát triển, với các chỉ số đầu tư thấp hơn do các quy định hành chính về quản lý xây dựng thay đổi, các chi phí đầu tư công khai minh bạch hơn. Tất cả sẽ tạo một nguồn lực mới trên thị trường nhà đất chung và riêng tại Đà Nẵng, Quảng Nam, đòi hỏi bài toán đầu tư được cân đối lại và thị trường sẽ thay đổi tích cực. Theo đó, người có nhu cầu nhà đất càng nên hết sức cân nhắ

c và tỉnh táo trước mọi tin đồn, và giới đầu tư, môi giới cũng cần thận trọng trước những thông tin thiếu cơ sở.

   Sỹ Linh - Võ Hóa