Triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm hạn chế thổi giá bất động sản

Mặt bằng giá mới ngày càng khó tiếp cận

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, dữ liệu thị trường cho thấy, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh trong thời gian qua. Tính từ quý I-2023 đến quý III-2025, giá chung cư đã tăng tới 95%. Mặc dù tốc độ tăng giá rao bán trung bình trong năm 2025 (13%) đã chậm lại so với mức tăng 39% ghi nhận trong năm 2024, nhưng mặt bằng giá đã được xác lập ở ngưỡng rất cao. Điều đáng chú ý, sự tăng giá không còn là hiện tượng cục bộ mà đã lan rộng, thu hẹp khoảng cách giữa các vùng nội thành và cận trung tâm. Các khu vực cận trung tâm và ngoại thành lại ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ hơn cả nội đô.

Đánh giá về nguyên nhân giá BĐS liên tục lập đỉnh mới, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, xét từ góc độ chính sách tiền tệ, thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt nguy cơ hình thành bong bóng nếu không được điều tiết kịp thời. Khi thị trường nóng lên, nguồn cung có thể tăng mạnh, hàng tồn kho phình to, trong khi người dân lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Giá nhà hiện đã lên mức gấp 3 lần thu nhập bình quân đầu người.

Theo ông Hiếu, ở cấp độ vĩ mô, tăng trưởng tín dụng trong 10 tháng năm nay đã đạt khoảng 15%, và cả năm có thể chạm 18-20%. Đáng chú ý, tín dụng vào lĩnh vực BĐS đang tăng rất mạnh, chiếm tới 24% tổng dư nợ hệ thống ngân hàng. Tốc độ tăng tín dụng chung đã lên tới 137% so với GDP, mức mà nhiều tổ chức quốc tế đánh giá là cao và tiềm ẩn rủi ro.

Trước áp lực tăng trưởng tín dụng, các ngân hàng đang đẩy mạnh huy động vốn, dẫn tới xu hướng tăng lãi suất. Lãi suất qua đêm trên thị trường liên ngân hàng đã lên mức 7%/năm, kéo theo chi phí vốn của các ngân hàng và lãi vay đối với người dân cùng doanh nghiệp đều tăng. Khi giá BĐS đã cao, việc lãi suất tăng tiếp khiến khả năng tiếp cận tín dụng của người dân càng bị thu hẹp. Ông Hiếu chỉ ra nghịch lý: “Trong khi tại Mỹ, các ngân hàng khá thận trọng với các khoản vay liên quan đến đất vì đây không phải tài sản tạo dòng tiền, thì tại Việt Nam, tín dụng lại chảy nhiều vào đất nền chủ yếu phục vụ hoạt động đầu cơ. Vai trò của ngân hàng trong việc đẩy giá đất tăng là có”.

Cùng quan điểm về những rủi ro đang gia tăng, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nhận định, giá nhà liên tục leo thang đang thúc đẩy hành vi đầu cơ phát triển mạnh, tạo rào cản lớn đối với người mua thực và tiềm ẩn rủi ro với nền kinh tế. Bởi phần lớn chủ đầu tư hiện vẫn phụ thuộc nặng nề vào tín dụng ngân hàng để triển khai dự án.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tỷ lệ giao dịch BĐS quý III đã giảm 3% so với cùng kỳ; riêng phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ giảm tới 15%, trong khi lượng hàng tồn kho tăng lên. “Giá nhà tăng quá cao trong khi tỷ lệ hấp thụ sụt giảm sẽ tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế” - ông Hiệp nói.

Làm gì để ghìm đà tăng giá bất động sản?

Nhằm ổn định thị trường, đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân và giải quyết tình trạng giá nhà tăng vượt xa thu nhập, Bộ Xây dựng đã đưa ra một loạt các giải pháp trọng tâm. Trong đó, theo Bộ Xây dựng, điều tiết cơ cấu sản phẩm và kiểm soát giá là rất quan trọng. Kiểm soát thị trường bất động sản, đầu tiên phải là giải pháp điều tiết về cơ cấu sản phẩm nhà ở và giá giao dịch đất đai, nhà ở. Tiếp đó, cần điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm kéo mặt bằng giá chung giảm xuống.

“Bộ Xây dựng đang xây dựng và trình Chính phủ ban hành nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Mục tiêu là thiết lập một cơ chế pháp lý đặc thù để kéo giảm giá nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, thao túng giá và điều tiết thị trường theo hướng công khai, minh bạch” - ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết.

Trong khi đó, bà Trần Hồng Nguyên - Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội nhấn mạnh: Giải pháp căn cơ nhất để kìm đà tăng giá bất động sản vẫn là hoàn thiện thể chế. Việc triển khai các nghị định, thông tư hướng dẫn Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản là cơ hội để xử lý các lỗ hổng pháp lý về đấu giá, đấu thầu, phân lô bán nền, môi giới... Khi pháp luật rõ ràng, thị trường sẽ ít bị thao túng hơn.

Yếu tố quan trọng khác là công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án và giá giao dịch. Khi người dân tiếp cận thông tin đầy đủ, tình trạng “tạo sóng”, thổi giá sẽ giảm mạnh. Đồng thời, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và nhà ở quốc gia, cùng hệ thống giao dịch điện tử, sẽ giúp Nhà nước quản lý hiệu quả hơn và giảm gian lận.

Theo bà Nguyên, thị trường không thể ổn định nếu thiếu nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thực. Cần phát triển mạnh các phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý; cải cách thủ tục đầu tư để rút ngắn thời gian làm dự án. Khi nguồn cung tăng thực sự, thị trường sẽ tự điều chỉnh. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng bất động sản phải ổn định, tránh các chu kỳ “siết - nới” đột ngột. Tín dụng phải hướng đến các dự án khả thi, phục vụ nhu cầu thật, thay vì tạo điều kiện cho đầu cơ.