PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI - NHỮNG NÚT THẮT CẦN THÁO GỠ

 Lịch sử phát triển NOXH tại Việt Nam ghi nhận những bước chuyển mình quan trọng về mặt tư duy pháp lý, chuyển tử cơ chế bao cấp đến tư duy kiến tạo. Lịch sử phát triển chia làm 04 giai đoạn lớn: Giai đoạn từ chế độ cấp phát bao cấp (trước năm 1986); Giai đoạn thương mại hóa đô thị (1986 - 2005); Giai đoạn tạo dựng khung pháp lý sơ khởi với điểm nhấn là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng (2006 - 2020); Giai đoạn bứt phá chiến lược gắn liền với Đề án "1 triệu căn hộ" của Thủ tướng Chính phủ (từ 2021 đến nay). Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn mới nhất (như Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, Nghị định số 261/2025/NĐ-CP, Nghị định số 192/2025/NĐ-CP) đã thay đổi căn bản phương thức tiếp cận: chuyển từ "Nhà nước ban phát" sang "Nhà nước kiến tạo". Khung pháp lý mới đã nới lỏng các tiêu chí thụ hưởng (bỏ điều kiện cư trú, nâng mức thu nhập chịu thuế), đồng thời đa dạng hóa cơ chế lựa chọn chủ đầu tư thông qua đấu thầu công khai dựa trên thang điểm 100 nghiêm ngặt nhằm ưu tiên các doanh nghiệp có năng lực tài chính và đề xuất giá bán, giá thuê thấp nhất.

Điểm sáng từ dự án hoàn thành

Việt Nam đã hoàn thành hàng trăm dự án nhà ở xã hội cung cấp hàng chục ngàn căn hộ cho người thu nhập thấp như: dự án Thủ Thiêm Green House: Quận 2 (cũ), cung cấp hơn 1.000 căn hộ (đã bàn giao một số block), dự án Dream Home Riverside: Quận 8, quy mô hơn 2.000 căn hộ, khu NOXH Bình Trưng Đông: Quận 2 (cũ), quy mô 260 căn hộ, dự án 35 Hồ Học Lãm: Quận Bình Tân, cung cấp hơn 1.200 căn hộ,  Nhà ở xã hội tại ô đất CT3, CT4 Kim Chung: Huyện Đông Anh, cung cấp hơn 1.500 căn hộ, Dự án Bamboo Garden: Quốc Oai, Hà Nội, Khu nhà ở Ecohome 3: Bắc Từ Liêm, Dự án NOXH Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước: Đồng Nai, giai đoạn 1 quy mô 210 căn hộ, Khu chung cư NOXH HQC Phú Tài Bình Thuận với với 307 căn hộ … đã giúp cho người thu nhập thấp sở hữu nhà ổn định, an cư lạc nghiệp, góp phần rất quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo quốc phòng – an ninh của đất nước.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy: “ nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế so với nhu cầu thực tế; giá nhà ở xã hội bình quân còn quá cao so với thu nhập của đối tượng thụ hưởng; công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội vẫn còn nhiều yếu kém, bất cập; tỷ lệ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị thấp; nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước cho các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn thấp, chưa huy động được mạnh mẽ nguồn lực xã hội tham gia; còn tình trạng nhà tạm, nhà dột nát, nhất là tại các vùng khó khăn, chịu nhiều ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu”(Chỉ thị 34/CT-TW, ngày 24/5/2024 của Ban Bí thư). Nhiều dự án đang triển khai vẫn còn vướng mắc do thiếu vốn, nguồn cung về NOXH vẫn còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân, nhiều dự án còn gặp nhiều vướng mắc, còn dỡ dang chậm được xử lý, hoàn thiện để đưa vào hoạt động, vẫn còn tình trạng mua bán sang tay không đúng quy định.

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về NOXH

Để hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội bền vững và hoàn thành các chỉ tiêu kinh tế - xã hội được Thủ tướng Chính phủ giao cho các địa phương, tôi xin kiến nghị một số giải pháp sau:

Một là, cần cụ thể hóa các chính sách đặc thù của Luật Nhà ở 2023 và Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội. Tập trung xây dựng khung giá cho thuê, thuê mua hợp lý; đẩy mạnh việc miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế (VAT 5%, thuế TNDN 10%) và tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dài hạn (lên tới 15 - 20 năm cho dự án cho thuê).

Hai là, UBND cấp tỉnh trong quá trình lập quy hoạch Tỉnh cần ưu tiên quy hoạch phát triển NOXH, rà soát bổ sung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong đó có tính toán tăng nhiều hơn về NOXH. UBND cấp xã, phường  cần khẩn trương hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kết nối ngoài hàng rào dự án đảm bảo các dự án xây dựng NOXH triển khai nhanh chóng, thuận lợi, dự án đầu tư xong đảm bảo đưa vào khai thác ổn định .

Ba là, các Sở Xây dựng, Sở Tài chính phải chủ động rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính các dự án xây dựng NOXH(thẩm định quy hoạch chi tiết 1/500 và hồ sơ chủ trương đầu tư, thủ tục giao đất, cho thuê đất …)  tạo thuận lợi nhất cho các chủ đầu tư.

Bốn là, đẩy mạnh chuyển đổi số , tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong việc xét duyệt, thẩm định đối tượng mua nhà, mở rộng hơn cho đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH, đặc biệt ưu tiên cho cán bộ, công chức, viên chức làm việc xa nhà do sắp xếp tổ chức bộ máy, thực hiện mô hình chính quyền địa phương 02 cấp, rà soát nghiêm ngặt điều kiện thụ hưởng nhằm ngăn chặn triệt để hiện tượng đầu cơ, trục lợi chính sách hoặc giao dịch bất hợp pháp.

Năm là, các cơ quan có chức năng cần thường xuyên kiểm tra tiến độ cam kết theo tuần/tháng của chủ đầu tư. Kiên quyết xử lý sai phạm, thậm chí thu hồi dự án đối với các nhà đầu tư yếu kém, cố tình kéo dài gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Nhà ở xã hội là một chính sách nhân văn sâu sắc, thước đo cho sự phát triển văn minh của địa phương.. Việc tháo gỡ đồng bộ các điểm nghẽn về cơ chế, hạ tầng, thủ tục hành chính và siết chặt kỷ cương thực thi pháp luật là chìa khóa quyết định để đưa giấc mơ an cư của người lao động thu nhập thấp trở thành hiện thực./.

​​​

Phạm Văn Nam, UVBTV Tỉnh uỷ Lâm Đồng, bí thư Đảng uỷ, chủ tịch HĐND Phường Mũi Né.