Đừng xây nhà khi chưa hiểu người thuê

Trong bối cảnh đó, trước khi hỏi sẽ xây bao nhiêu căn, ở đâu, bằng nguồn vốn nào, có lẽ cần đặt một câu hỏi căn bản hơn: Ai sẽ thuê những căn nhà đó?

Một chương trình nhà ở cho thuê chỉ thực sự thành công khi được thiết kế từ nhu cầu thật của người ở, chứ không chỉ từ khả năng cung ứng của người xây. Nhà ở không chỉ là mét vuông sàn xây dựng. Đó là nơi một công nhân giữ sức lao động sau ca làm việc, một sinh viên bước vào đời, một gia đình trẻ nuôi con, một cán bộ yên tâm nhận nhiệm vụ, một người cao tuổi tận hưởng cuộc sống bình yên.

Bởi vậy, đừng xây nhà khi chưa hiểu người thuê.

 Cái bẫy lớn nhất của chính sách nhà ở là bắt đầu từ phía cung. Khi đó, chúng ta dễ quan tâm đến số dự án, số căn hộ, diện tích sàn, quỹ đất hay vốn đầu tư. Những con số ấy cần thiết, nhưng chưa đủ.

Một khu nhà ở cho thuê có thể hoàn thành đúng tiến độ, nhưng nếu nằm quá xa nơi làm việc, thiếu giao thông công cộng, giá thuê vượt khả năng chi trả hoặc thiếu trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu thì vẫn không giải quyết được nhu cầu an cư.

Nhà có thể xây xong nhưng không đến đúng người, đúng nơi, đúng nhu cầu thì đó không phải là thành công của chính sách. Sai một bước trong nghiên cứu nhu cầu có thể dẫn đến sai cả chương trình đầu tư.

Nhu cầu nhà ở cho thuê không phải là một con số đơn giản. Không thể chỉ hỏi có bao nhiêu người cần thuê nhà. Phải hỏi sâu hơn: Họ là ai, làm nghề gì, thu nhập bao nhiêu, làm việc ở đâu, có thể trả tiền thuê ở mức nào, muốn thuê trong bao lâu và cần những điều kiện sống gì.

Công nhân khu công nghiệp cần nhà gần nơi làm việc và giá thuê phù hợp. Sinh viên cần chỗ ở an toàn, gần trường. Người trẻ mới đi làm cần căn hộ nhỏ, linh hoạt và kết nối tốt với giao thông công cộng. Gia đình trẻ cần môi trường thuận lợi để nuôi dạy con cái. Cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang được điều động cần chỗ ở ổn định để yên tâm công tác. Người cao tuổi lại có những nhu cầu rất khác về chăm sóc sức khỏe và cộng đồng.

Không có một loại nhà phù hợp với tất cả mọi người. Có nhiều nhóm người thuê với nhiều cách sống, nhiều khả năng chi trả và nhiều nhu cầu khác nhau. Muốn xây đúng nhà, trước hết phải hiểu đúng người.

Một người có thể bắt đầu bằng ký túc xá sinh viên, sau đó thuê căn hộ nhỏ khi mới đi làm, thuê căn hộ lớn hơn khi lập gia đình, mua nhà khi đủ tích lũy và về già lại cần một không gian sống phù hợp hơn. Nhà ở vì thế không phải là nhu cầu tại một thời điểm mà là một hành trình kéo dài suốt cuộc đời.

Nhà ở cho thuê cũng không phải là giải pháp tạm thời cho những người chưa mua được nhà. Nó là một chặng quan trọng trong hành trình học tập, lao động, lập nghiệp và xây dựng gia đình của mỗi con người. Nhìn theo cách đó, nhà ở cho thuê không chỉ là chính sách bất động sản. Đó còn là chính sách lao động, chính sách đô thị, chính sách dân số, chính sách an sinh và chính sách phát triển nguồn nhân lực.

Nếu quy hoạch nhà ở cho thuê muốn đi đúng hướng, Việt Nam cần xây dựng một bản đồ cầu quốc gia về nhà ở cho thuê. Đó không chỉ là bản đồ dự án hay bản đồ quỹ đất, mà trước hết phải là bản đồ nhu cầu của con người.

Bản đồ ấy cần trả lời những câu hỏi rất cụ thể: Người dân cần sống ở đâu, làm việc ở đâu, có khả năng chi trả bao nhiêu, cần loại hình nhà ở nào, cần thuê trong thời gian bao lâu.

Khi hiểu được cầu, Nhà nước mới có thể quy hoạch đúng, giao đất đúng, hỗ trợ đúng. Doanh nghiệp cũng tránh được đầu tư theo phong trào. Ngân hàng có cơ sở để thẩm định. Địa phương phát triển nhà ở gắn với việc làm, giao thông, trường học và các dịch vụ thiết yếu. Nói cách khác, nghiên cứu nhu cầu chính là cách đưa đời sống thật vào chính sách.

Trong nhiều năm, chúng ta quen quy hoạch từ đất: Có đất ở đâu thì tính dự án ở đó. Nhưng với nhà ở cho thuê, đã đến lúc cần chuyển sang một tư duy mới: Quy hoạch từ con người. Người dân cần sống ở đâu, làm việc ở đâu, đi lại thế nào, trả được bao nhiêu và cần những dịch vụ gì để có một cuộc sống ổn định.

Một chính sách tốt không bắt đầu từ bản vẽ, mà bắt đầu từ sự lắng nghe. Lắng nghe người công nhân sau ca đêm muốn gì. Lắng nghe sinh viên xa nhà cần gì. Lắng nghe gia đình trẻ đang loay hoay tìm chỗ ở. Lắng nghe người cao tuổi mong muốn một không gian sống như thế nào.

Từ sự lắng nghe ấy mới có dữ liệu đúng. Từ dữ liệu đúng mới có quy hoạch đúng. Từ quy hoạch đúng mới có dự án đúng. Và từ dự án đúng mới có an cư thật.

Đừng xây nhà khi chưa hiểu người đi thuê. Bởi xây nhà là xây công trình, còn chính sách nhà ở là kiến tạo điều kiện sống cho con người.

Muốn xây đúng nhà, trước hết phải hiểu đúng người. Và muốn chương trình nhà ở cho thuê đi vào cuộc sống, trước hết phải bắt đầu từ cuộc sống của những người sẽ thuê nhà.

(Nguồn: Báo Cựu Chiến binh Việt Nam số 1651, ngày 1-7-2026)