NGHỊ ĐỊNH 147/2026/NĐ-CP: Khơi thông “điểm nghẽn” nguồn lực đất đai

Trong bối cảnh hàng loạt dự án bất động sản, đô thị và đầu tư đang “mắc kẹt” nhiều năm vì các vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai, đầu tư và thủ tục hành chính, nghị định này được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực, phục hồi niềm tin thị trường và tạo động lực mới cho tăng trưởng kinh tế. Quan trọng hơn, Nghị định 147 cho thấy bước chuyển đáng chú ý trong tư duy điều hành của Chính phủ: xử lý sai phạm nhưng không triệt tiêu cơ hội phát triển, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Bước chuyển tư duy - yêu cầu cấp thiết của nền kinh tế

Trong tiến trình phát triển của bất kỳ quốc gia nào, đất đai luôn là nguồn lực đặc biệt quan trọng. Đối với Việt Nam, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất cơ bản mà còn là nền tảng để phát triển hạ tầng, đô thị, công nghiệp, dịch vụ và bảo đảm an sinh xã hội. Tuy nhiên, suốt nhiều năm qua, nền kinh tế lại tồn tại một nghịch lý lớn: Trong khi nhu cầu phát triển rất mạnh mẽ, nhu cầu huy động nguồn lực cho đầu tư ngày càng cấp thiết thì hàng nghìn dự án trên cả nước lại rơi vào tình trạng đình trệ, kéo dài chỉ vì những vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai, đầu tư và thủ tục hành chính.

Có những dự án đã nằm bất động suốt nhiều năm giữa các đô thị lớn. Có những khu “đất vàng” bị bỏ hoang trong khi giá trị sử dụng và nhu cầu xã hội đối với quỹ đất ấy là vô cùng lớn. Có những dự án dang dở trở thành biểu tượng của sự lãng phí nguồn lực. Cũng có không ít doanh nghiệp từng được kỳ vọng là động lực phát triển kinh tế địa phương nhưng cuối cùng lại rơi vào khủng hoảng vì dự án bị ách tắc không có lối ra.

Đáng nói hơn, phía sau những dự án đình trệ ấy là hàng loạt hệ lụy dây chuyền: Ngân hàng phát sinh nợ xấu, thị trường thiếu nguồn cung, người dân mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngân sách nhà nước thất thu và niềm tin của doanh nghiệp vào tính ổn định của môi trường pháp lý bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Trong bối cảnh đó, việc Quốc hội ban hành Nghị quyết số 29/2026/QH16 và Chính phủ nhanh chóng cụ thể hóa bằng Nghị định số 147 mang ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây không đơn thuần là một văn bản hướng dẫn thi hành hay một giải pháp xử lý kỹ thuật pháp lý đối với các dự án tồn đọng. Quan trọng hơn, nghị định này thể hiện một bước chuyển đáng chú ý trong tư duy quản trị quốc gia: từ tư duy xử lý cứng nhắc sang tư duy tháo gỡ để phát triển; từ cách tiếp cận thiên về đình chỉ, ngăn chặn sang tiếp cận hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân; từ quản lý theo hướng “đóng” sang quản trị theo hướng kiến tạo và khơi thông nguồn lực.

Điểm đột phá lớn nhất của Nghị định 147 chính là sự thay đổi trong tư duy xử lý các tồn tại lịch sử. Trong một thời gian dài, cách tiếp cận phổ biến đối với các dự án có sai phạm là “phát hiện sai ở đâu thì dừng ở đó”. Chỉ cần có vi phạm trong khâu giao đất hoặc lựa chọn nhà đầu tư là dự án gần như bị đình chỉ toàn bộ, bất kể dự án đã triển khai đến mức độ nào và đã tạo ra những giá trị kinh tế - xã hội ra sao.

Có thể nói, Nghị định 147 ra đời trong bối cảnh nền kinh tế đang cần một “cú hích” thể chế để phục hồi tăng trưởng, khơi thông nguồn lực đất đai và củng cố niềm tin của thị trường. Chính vì vậy, nghị định này không chỉ mang ý nghĩa pháp lý mà còn là thông điệp chính trị mạnh mẽ về quyết tâm hành động của Chính phủ.

Những “điểm nghẽn” kéo dài trong lĩnh vực đất đai và đầu tư

Trong nhiều năm qua, cụm từ “vướng mắc pháp lý” gần như trở thành khái niệm quen thuộc trên thị trường bất động sản và đầu tư phát triển. Nhưng phía sau cụm từ ấy không đơn giản chỉ là những bộ hồ sơ thiếu thủ tục hay một vài quy trình hành chính chậm trễ. Đó là hệ quả của tình trạng chồng chéo pháp luật, sự thiếu đồng bộ giữa các luật liên quan đến đất đai, đầu tư, đấu thầu, xây dựng và nhà ở; là những sai sót lịch sử kéo dài qua nhiều thời kỳ; đồng thời cũng phản ánh tâm lý e ngại trách nhiệm trong một bộ phận cán bộ thực thi.

Một dự án muốn triển khai phải trải qua rất nhiều quy trình: Từ quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất, đấu giá, đấu thầu cho tới cấp phép xây dựng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ cần một khâu phát sinh vướng mắc thì toàn bộ dự án có thể bị đình lại vô thời hạn. Đáng lo ngại hơn, nhiều dự án không phải mới bắt đầu mà đã triển khai nhiều năm, đã đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, thậm chí đã có người dân vào sinh sống ổn định, nhưng chỉ vì phát hiện sai sót trong quá khứ mà toàn bộ quá trình bị “đóng băng”. Không ít địa phương rơi vào tình trạng “không dám làm, không dám ký, không dám quyết” vì lo ngại rủi ro pháp lý. Hệ quả là hàng loạt dự án bị mắc kẹt trong vòng luẩn quẩn của thanh tra, rà soát và đình trệ kéo dài.

Tình trạng ấy không chỉ làm chậm tiến độ phát triển mà còn gây lãng phí rất lớn đối với nguồn lực quốc gia. Một khu đất bị bỏ hoang trong nhiều năm đồng nghĩa với việc ngân sách nhà nước bị thất thu, cơ hội đầu tư bị mất đi và nhu cầu của xã hội không được đáp ứng.

Nghị định 147 chuyển từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển

Đất đai là nguồn lực hữu hạn nhưng giá trị kinh tế mà nó mang lại là vô cùng lớn. Một khu đất bị bỏ hoang nhiều năm không chỉ là câu chuyện lãng phí tài sản mà còn kéo theo sự đình trệ của cả chuỗi giá trị kinh tế liên quan. Một dự án không thể triển khai đồng nghĩa với hàng nghìn lao động mất việc làm, dòng vốn ngân hàng bị chôn lại, nguồn thu ngân sách bị giảm sút, thị trường thiếu nguồn cung và cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân bị thu hẹp. Trong bối cảnh nền kinh tế đang cần thêm động lực tăng trưởng, việc tháo gỡ các dự án tồn đọng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Khi hàng loạt dự án được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện, dòng tiền được lưu thông trở lại, doanh nghiệp có cơ hội phục hồi sản xuất - kinh doanh, ngân sách nhà nước tăng thu và hệ thống tài chính giảm áp lực nợ xấu. Hiệu ứng lan tỏa của việc khơi thông các dự án này sẽ không chỉ dừng ở lĩnh vực bất động sản mà còn tác động tích cực đến đầu tư, tài chính, lao động, việc làm và tăng trưởng kinh tế nói chung.

Trong nhiều năm, điều mà cộng đồng doanh nghiệp lo ngại nhất không chỉ là khó khăn kinh doanh mà còn là sự bất định của môi trường pháp lý. Một dự án có thể bị đình trệ vô thời hạn mà không biết khi nào được tháo gỡ. Một quyết định đầu tư có thể trở thành rủi ro lớn chỉ vì sự thay đổi trong cách hiểu và áp dụng pháp luật.

Việc Chính phủ nhanh chóng ban hành nghị định hướng dẫn ngay sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết 29/2026/QH16 cho thấy quyết tâm rất lớn trong việc đưa chính sách vào thực tiễn. Điều đó cũng phản ánh tinh thần của một Chính phủ hành động, không né tránh khó khăn và sẵn sàng tháo gỡ những “nút thắt” tồn tại nhiều năm. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng để củng cố niềm tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư đối với môi trường pháp lý tại Việt Nam.

Nghị định 147 cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ nét từ tư duy “quản lý thuần túy” sang tư duy “kiến tạo phát triển”.

Một điểm rất đáng chú ý khác là Nghị định 147 đặc biệt coi trọng việc bảo vệ quyền lợi của người dân. Trong nhiều năm qua, hàng nghìn hộ dân phải sống trong tình trạng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thể chuyển nhượng tài sản, không thể thế chấp vay vốn hoặc không được bảo đảm đầy đủ quyền sở hữu hợp pháp chỉ vì dự án mà họ tham gia tồn tại sai phạm từ trước đó. Nếu tiếp tục kéo dài tình trạng này, không chỉ quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng mà niềm tin xã hội đối với thị trường và chính sách pháp luật cũng sẽ bị suy giảm nghiêm trọng.

Tuy nhiên, để Nghị định thực sự phát huy hiệu quả, yếu tố quyết định vẫn nằm ở khâu tổ chức thực hiện. Một cơ chế tốt sẽ khó đi vào cuộc sống nếu địa phương vẫn e ngại trách nhiệm hoặc tiếp tục áp dụng tư duy xử lý cứng nhắc. Thách thức lớn nhất hiện nay không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn là năng lực thực thi. Muốn Nghị định 147 phát huy hiệu quả cần có sự quyết liệt của các địa phương, sự phối hợp đồng bộ giữa các bộ, ngành và đặc biệt là tinh thần dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm của đội ngũ cán bộ thực thi. Đồng thời, cũng cần kiểm soát chặt chẽ để tránh lợi dụng cơ chế đặc thù nhằm hợp thức hóa các hành vi trục lợi hoặc vi phạm nghiêm trọng.

Trong tiến trình phát triển của đất nước, có những thời điểm đòi hỏi những quyết sách đặc biệt để tháo gỡ các “nút thắt” tồn tại suốt nhiều năm. Nghị định 147 có thể xem là một quyết sách như vậy. Việc Chính phủ dám nhìn thẳng vào những tồn tại lịch sử, dám tháo gỡ các vướng mắc kéo dài và dám tạo cơ chế đặc thù để khơi thông nguồn lực cho thấy rõ tinh thần của một Chính phủ kiến tạo, hành động và đồng hành cùng doanh nghiệp, người dân.