Cẩn trọng với “cơn sốt” đất nền trước tin đồn sáp nhập

Người dân cần cẩn trọng với 'cơn sốt' đất nền trước tin đồn sáp nhập

Thông tin về việc đề xuất sáp nhập tỉnh, thành phố đang gây ra những phản ứng mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Thị trường chứng kiến nhiều nhóm nhà đầu tư vào cuộc “săn đất”, nhất là tại các tỉnh, thành phố dự kiến là trung tâm sáp nhập, với kỳ vọng hưởng lợi từ sự thay đổi này.

Ngay khi những đề xuất sáp nhập tỉnh, thành được đưa ra, giá đất tại nhiều khu vực tiềm năng đã có dấu hiệu nhích lên. Tại một số địa phương dự kiến sẽ sáp nhập, giá đất nền, đất thổ cư đã tăng từ 5-15% chỉ trong vài tuần. Ở phía Bắc, một số thị trường như Vĩnh Phúc, Phú Thọ, Hưng Yên, Bắc Giang,… đồng loạt tăng giá trước thông tin sáp nhập tỉnh, thành. Đơn cử như thị trường đất nền tại T.P Việt Trì, tỉnh Phú Thọ chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh, đặc biệt tại một số khu vực ven đô.

Giá đất tại các xã, phường của T.P Việt Trì như Thanh Miếu, Gia Cẩm, Trưng Vương, Bạch Hạc, Sông Lô, Thọ Sơn… đều ghi nhận tăng. Đây là những xã, phường thuộc khu vực trung tâm hành chính của tỉnh Phú Thọ và cửa ngõ của T.P Việt Trì tiếp giáp với tỉnh Vĩnh Phúc. Một trong những lý do khiến giá đất tăng khi có thông tin sáp nhập là kỳ vọng về sự phát triển hạ tầng cũng như đón dòng người di cư vào trung tâm hành chính mới.

Ở thị trường phía Nam, thông tin sáp nhập đã phần nào tác động đến tâm lý người mua bất động sản. Dấu hiệu tăng giao dịch và giá bán đã xuất hiện ở một số khu vực. Đặc biệt, các dự án căn hộ, nhà phố có lợi thế gần địa phận T.P Hồ Chí Minh, hoặc kết nối gần với T.P Hồ Chí Minh thông qua các tuyến hạ tầng trọng điểm.

Theo thông tin từ Hội Môi giới bất động sản (VARS), tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Cùng với việc dự báo các phương án sáp nhập, nhiều người cũng đang tích cực xuống tiền vào bất động sản tại các địa phương được cho sẽ là trung tâm của tỉnh mới, những nơi này được dự đoán có nguồn cầu từ các công chức, viên chức, người lao động phải thay đổi nơi làm việc. Theo VARS, diễn biến này không mới với thị trường bất động sản Việt Nam. Lịch sử cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý Fomo (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư.

VARS nhận định: Sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Theo đó, có thể hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường thêm nguồn cung, nhất là ở phân nhà ở vừa túi tiền, người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.

Dù vậy, giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững vẫn cần có nền tảng, nghĩa là cần có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế, xã hội, như việc mở thêm các tuyến đường lớn, metro, trường học hay có khả năng tạo ra dòng tiền từ việc khai thác cho thuê. Những đợt sốt đất chỉ dựa trên “tin tức” mà không đi kèm với kế hoạch đầu tư phát triển thường có chu kỳ ngắn, tăng nhanh nhưng khó duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Do đó, nhà đầu tư nên cẩn trọng trước cơn sốt ảo. Bởi những cơn sốt đất theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao. Thực tế chứng minh sau mỗi đợt sốt đất, rất nhiều nhà đầu tư mua vào ở đỉnh giá đã phải chôn vốn trong thời gian dài hoặc chấp nhận cắt lỗ với thanh khoản kém. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư tự tin có kinh nghiệm “lướt sóng” cũng không ít lần thất bại khi không kịp thời thoát hàng.

Để tránh rơi vào cơn sốt “ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư phải tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro lẫn khả năng tăng trưởng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng, hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Trong khi đó, đánh giá tác động của thông tin sáp nhập tỉnh, thành đến thị trường bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Việc sáp nhập tỉnh, xã và việc lựa chọn trụ sở cho các cơ quan đảng, hành chính, đoàn thể cho tỉnh, xã sau sáp nhập dẫn đến việc di chuyển của lực lượng cán bộ, công chức, viên chức và gia đình của họ khiến cho bất động sản xung quanh những nơi lâu nay đặt trụ sở các cơ quan đó sẽ tăng số lượng bán, giảm số lượng mua, giá giảm. Ngược lại, bất động sản xung quanh các trụ sở được lựa chọn sẽ tăng nhu cầu mua, tăng thanh khoản, tăng giá, nhất là các khu quy hoạch hành chính mới mà lâu nay giá thấp".

Mạnh Hải