Thị trường chung cư năm 2026: Nguồn cung lớn, thách thức hấp thụ và yêu cầu điều tiết bền vững

Nguồn cung tăng mạnh tại khu vực phía Đông Hà Nội

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, khu vực phía Đông Hà Nội và các vùng phụ cận như Hưng Yên, Bắc Ninh đang trở thành tâm điểm phát triển các dự án chung cư quy mô lớn. Nhiều tổ hợp nhà ở cao tầng với hàng nghìn đến hàng chục nghìn căn hộ đã và đang được triển khai. Một số dự án đã bắt đầu nhận đăng ký giữ chỗ với giá thăm dò ở mức cao, sau đó điều chỉnh tăng đáng kể trong các đợt mở bán chính thức.

Đáng chú ý, các đại đô thị nằm dọc trục cao tốc Hà Nội - Hải Phòng và vành đai khu Đông được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng giao thông, thương mại, dịch vụ, qua đó thu hút sự quan tâm của các nhà phát triển bất động sản lớn. Theo dự báo của One Housing, Hà Nội có thể đón khoảng 35.000 căn hộ mới trong năm 2026, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, CBRE Việt Nam cho biết nguồn cung căn hộ mới tại Thủ đô trong giai đoạn 2025-2027 có thể duy trì ở mức hơn 33.000 căn mỗi năm.

Việc nguồn cung gia tăng phản ánh xu hướng các doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý, thay vì chờ dự án xây dựng đến giai đoạn hoàn thiện như trước đây. Theo các chuyên gia, cách làm này giúp doanh nghiệp sớm thu hồi dòng tiền, bổ sung vốn lưu động, đồng thời tạo điều kiện triển khai các dự án tiếp theo.

Mặc dù nguồn cung tăng nhanh, nhưng thực tế thị trường cho thấy sức hấp thụ của phân khúc chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp, đang có dấu hiệu giảm nhiệt. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, từ quý III năm nay, lượng giao dịch bất động sản, nhất là chung cư và nhà ở riêng lẻ, có xu hướng sụt giảm. Tổng số giao dịch toàn thị trường giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước; riêng phân khúc chung cư ghi nhận mức giảm rõ rệt.

Bên cạnh đó, tồn kho bất động sản có chiều hướng gia tăng. Theo tổng hợp của Bộ Xây dựng từ 22 địa phương, lượng tồn kho chung cư trong quý III tăng tới 37% so với quý II. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang gặp khó khăn trong việc hấp thụ lượng sản phẩm mới, nhất là khi giá bán liên tục được đẩy lên cao.

Dữ liệu của CBRE cho thấy, giá bán thứ cấp căn hộ tại Hà Nội vào cuối quý III đạt bình quân khoảng 91 triệu đồng/m2, cao gấp khoảng ba lần so với mặt bằng giá cách đây 10 năm. Với mức giá này, để sở hữu một căn hộ có diện tích vừa phải, người mua nhà phải bỏ ra số tiền từ vài tỷ đồng trở lên, vượt quá khả năng tích lũy và chi trả của phần lớn người lao động có thu nhập trung bình.

Nguy cơ mất cân đối cung - cầu

Nhiều chuyên gia nhận định, nguy cơ “thừa cung” cục bộ đang hiện hữu, không phải do tổng lượng sản phẩm quá lớn, mà do cơ cấu nguồn cung chưa phù hợp với nhu cầu thực của xã hội. Phần lớn các dự án mới đều tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế.

Theo khảo sát của Báo CCB Việt Nam, có tới 1/3 số người tham gia lựa chọn tiếp tục thuê nhà dài hạn do giá chung cư tăng cao; gần 30% cho biết sẽ tìm kiếm cơ hội mua nhà tại khu vực vùng ven để giảm áp lực tài chính. Thực tế này phản ánh rõ sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu ở thực.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng: Khi giá bán vượt xa khả năng chi trả của số đông, thị trường có thể rơi vào trạng thái bão hòa - bên bán không muốn điều chỉnh giá, trong khi người mua thận trọng trước rủi ro, dẫn đến thanh khoản suy yếu. Ông cũng cảnh báo nguy cơ lặp lại chu kỳ trầm lắng từng diễn ra trong giai đoạn 2007-2011, khi giá bất động sản tăng nóng, tín dụng bị siết chặt và giao dịch gần như đóng băng.

Trong bối cảnh đó, việc điều tiết và định hướng phát triển thị trường chung cư theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững là yêu cầu đặt ra đối với cả cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp. Bộ Xây dựng đã nhiều lần nhấn mạnh, cần cân đối lại cơ cấu sản phẩm, tăng tỷ trọng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Bên cạnh đó, việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án, cải tạo chung cư cũ, phát triển nhà ở xã hội theo các chương trình, đề án của Chính phủ được kỳ vọng sẽ góp phần điều chỉnh mặt bằng thị trường, tạo thêm lựa chọn cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đồng thời, chính sách tín dụng cần được điều hành thận trọng, hài hòa giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng và kiểm soát rủi ro.

Về phía doanh nghiệp, nhiều ý kiến cho rằng cần thay đổi tư duy phát triển, chú trọng hơn đến tính thanh khoản và nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo phân khúc cao cấp với biên lợi nhuận cao trong ngắn hạn. Việc đầu tư bài bản, minh bạch thông tin, kiểm soát giá bán hợp lý sẽ góp phần củng cố niềm tin của thị trường.

Có thể thấy, năm 2026 sẽ là giai đoạn bản lề đối với thị trường chung cư. Nguồn cung lớn tạo ra cơ hội phát triển, nhưng cũng đặt ra thách thức không nhỏ về khả năng hấp thụ và ổn định thị trường. Nếu không có sự điều tiết kịp thời, nguy cơ dư cung phân khúc cao cấp, giá neo cao và thanh khoản thấp có thể ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản nói chung. Trong dài hạn, việc phát triển thị trường nhà ở cần gắn chặt với mục tiêu an sinh xã hội, phù hợp với thu nhập và nhu cầu thực của người dân, đồng thời bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính - tín dụng. Đây không chỉ là yêu cầu kinh tế, mà còn là nhiệm vụ chính trị - xã hội quan trọng trong quá trình phát triển đô thị bền vững.