Luận bàn: Thảo Luật cho người nghèo “trong phòng lạnh”!

Nhà ở xã hội là chính sách mang tính nhân văn của Nhà nước, nhằm hướng tới việc đảm bảo việc có nhà ở của những người nghèo, thu nhập thấp - những người không có điều kiện mua nhà ở thương mại. Thế nhưng trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại làm tăng thủ tục hành chính, thêm giấy phép con cho nhà ở xã hội và cũng khiến cho nhiều người sẽ không chạm tay được vào nhà ở xã hội.

Theo như dự thảo, tại Điều 76.1.b  thì “Những người thu nhập thấp tại khu vực đô thị”, “Công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp”, “Cán bộ, công chức, viên chức” để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Thực tế, hiện nay lương trên 11 triệu đồng đã phải chịu thuế rồi. Với mức lương này cùng với các khoản chi tiêu trong cuộc sống thì việc người lao động có thể tích góp để mua được nhà ở thương mại là rất khó. Họ chỉ trông chờ vào nhà ở xã hội. Nhưng như dự thảo Luật Nhà ở thì những người này không đủ khả năng mua nhà thương mại, lại không được tiếp cận nhà ở xã hội, cũng có nghĩa là có được căn hộ của mình sẽ vẫn chỉ là giấc mơ xa. Đó là chưa nói quy định như thế rất phức tạp, gây ra nhiều yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính, ảnh hưởng đến người dân. Người mua nhà ở xã hội phải xin xác nhận bên Tổng cục Thuế về tình trạng mình không phải đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân.

Một điểm không phù hợp nữa là theo khoản 12 Điều 74 Dự thảo, thì “Doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp” thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Việc chỉ giới hạn là doanh nghiệp, hợp tác xã trong “khu công nghiệp” là chưa hợp lý, bởi vì thực tế các doanh nghiệp ở khu chế xuất, khu kinh tế, các doanh nghiệp có quy mô sử dụng lao động lớn cũng có nhu cầu thuê nhà lưu trú cho công nhân.  

Hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội rất khan hiếm do doanh nghiệp “không mặn mà” với dự án nhà ở xã hội, vì tìm kiếm được lợi nhuận từ các dự án này là khá khó khăn. Đã vậy thủ tục lại phức tạp. Lẽ ra để tăng nguồn cung nhà ở xã hội thì Luật phải tạo ra cơ chế thu hút các chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội mới đúng, đây lại “bóp” chặt hơn, như khống chế lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội (Điểm c khoản 2 Điều 83 Dự thảo). 10 % là khá thấp, vì, khi thực hiện dự án, chủ đầu tư phải đi vay thương mại khoảng 70% chi phí đầu tư với lãi suất dao động 10%/năm (nếu được hỗ trợ lãi suất thì có thể lãi suất giảm xuống khoảng 8%). Nếu bị khống chế lợi nhuận định mức tối đa có 10% thì chủ đầu tư rất khó để có lãi, nhất là khi không bán được hàng và có tỷ lệ tồn kho lớn.

Dự thảo Luật Nhà ở còntạo ra thêm thủ tục hành chính và giấy phép con, như:  Điểm c khoản 2 Điều 87 quy định về điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, phải đáp ứng các điều kiện “Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán”. Việc yêu cầu phải có “văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh” khiến cho quy trình bán nhà ở xã hội trở nên phức tạp và tạo gánh nặng về thủ tục hành chính cho chủ đầu tư. Trong khi Nhà nước hoàn toàn kiểm soát được bằng hậu kiểm.  

Căn bệnh cố hữu của Dự thảo Luật này còn ở chỗ không  đảm bảo tính thống nhất giữa các văn bản có liên quan. Ví dụ: Quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở (Điều 35) đang không thống nhất với chính Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.  

Rồi Khoản 4, Điều 37 về chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở  cũng trái ngược với các nguyên tắc chung của quan hệ dân sự và xâm phạm quyền tự định đoạt của các chủ thể trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp chỉ cần đáp ứng điều kiện về vốn, không trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản là có thể thực hiện kinh doanh bất động sản, trong đó có thực hiện dự án bất động sản, bao gồm cả dự án xây dựng nhà ở.

Đó là chưa nói trong Dự thảo Luật này còn thêm ra “giấy phép con”, khi quy định: “Trong trường hợp có nhiều nhà đầu tư thực hiện một dự án nhà ở: Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở Trung ương (Bộ Xây dựng) công nhận chủ đầu tư đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án có công trình nhà ở cấp đặc biệt, cấp I; UBND cấp tỉnh công nhận chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở còn lại. Chính phủ quy định chi tiết hồ sơ, trình tự, thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở”. Đây chính là một “giấy phép con”. Dự thảo đang làm phát sinh thêm thủ tục “Công nhận làm chủ đầu tư” (Luật Nhà ở năm 2014 không có quy định này).

Đúng là chỉ có thể lý giải, nguyên nhân Dự thảo Luật sửa đổi trên còn xa rời hơn cuộc sống là do nó được sửa đổi trong “phòng lạnh”.

Phạm Hoài Phi