ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: THỰC TRẠNG, THÁCH THỨC VÀ NHỮNG ĐỘT PHÁ GIẢI PHÁP TỪ THỰC TIỄN

Giai đoạn 2020 – 2025 ghi nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ của hoạt động đấu giá QSDĐ từ cơ chế hành chính sang nguyên tắc thị trường. Thực tiễn triển khai mang lại nhiều kết quả nổi bật nhưng cũng đối mặt với không ít thăng trầm:

​Kết quả nổi bật

Đấu giá đất đã trở thành nguồn lực bứt phá để đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế - xã hội địa phương. Khu vực Lâm Đồng biển xanh (tỉnh Bình Thuận cũ) đã tổ chức thành công 350 cuộc đấu giá, đạt tổng giá bán hơn 398,6 tỷ đồng, vượt so với giá khởi điểm hơn 63,6 tỷ đồng. Các khu vực diễn ra sôi nổi bao gồm các đơn vị cấp huyện cũ như: TP. Phan Thiết, Hàm Thuận Bắc, Hàm Thuận Nam, Bắc Bình, Tánh Linh và Tuy Phong. Quy trình nộp tiền đặt trước và hồ sơ đăng ký bước đầu được chuẩn hóa, bảo đảm tính minh bạch. Hoạt động này đóng góp bình quân cho thu ngân sách Khu vực Lâm Đồng biển xanh khoảng 800 tỷ đồng/năm.

Sự trầm lắng và biến động theo chu kỳ

Bên cạnh các địa phương đạt nguồn thu kỷ lục như Hà Nội (thu hơn 11.000 tỷ đồng năm 2024), thị trường cũng chứng kiến những giai đoạn suy thoái nghiêm trọng. Dưới tác động tiêu cực của thị trường bất động sản chung, trong các năm 2024 và 2025, nhiều khu vực ghi nhận hàng loạt cuộc đấu giá không thành công, số lượng cuộc đấu giá thành đạt mức bằng 0.

Các vấn đề cần quan tâm và vướng mắc tồn tại

Thực tế áp dụng pháp luật bộc lộ những "điểm nghẽn" lớn mang tính hệ thống, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý tài nguyên quyền sử dụng đất của Nhà nước:

Chưa đảm bảo tiêu chuẩn "đất sạch" và quy hoạch: Một số trường hợp tổ chức đưa quỹ đất ra đấu giá khi chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng hoặc chưa hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/500. Việc thiếu Chương trình và Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương cũng tạo ra rào cản pháp lý lớn cho nhà đầu tư triển khai dự án thương mại.

Còn xảy ra tình trạng đầu cơ, thao túng và "bỏ cọc": Hiện tượng bắt tay thông thầu, dàn xếp "quân xanh, quân đỏ" để thao túng giá đất vẫn diễn ra âm thầm ở các cuộc đấu giá nhỏ lẻ. Nghiêm trọng hơn, do chế tài tiền đặt trước đối với cá nhân còn quá thấp, các nhóm đầu cơ sẵn sàng trả giá cao ngất ngưởng để thổi giá thị trường, sau đó chấp nhận "bỏ cọc", gây nhiễu loạn thông tin và thất thu ngân sách.

Sự bất cập trong xác định giá khởi điểm: Công tác xác định giá đất cụ thể làm giá khởi điểm gặp rất nhiều khó khăn và rủi ro pháp lý cao. Do bảng giá đất cập nhật định kỳ hàng năm làm cơ sở để xác định giá đất khởi điểm (theo Luật Đất đai năm 2024) luôn có độ trễ so với biến động liên tục của thị trường, dẫn đến tình trạng bất đồng quan điểm giữa các cấp, các ngành khi phê duyệt phương án.

Vẫn còn độ vênh giữa các đạo luật: Sự lệch pha về tiến độ nộp tiền trúng đấu giá theo Luật Đất đai với quy định về tiến độ huy động vốn từ khách hàng của Luật Kinh doanh bất động sản gây khó khăn cho các dự án quy mô lớn. Đồng thời, thủ tục hành chính ngắn ngày của Luật Đấu giá tài sản khiến các cơ quan chức năng không đủ thời gian thẩm định chính xác năng lực, kinh nghiệm thực tế của doanh nghiệp trước khi mở cuộc đấu giá.

Kiến nghị giải pháp hoàn thiện và áp dụng pháp luật về đấu giá QSDĐ

Để đưa hoạt động đấu giá QSDĐ đi vào nề nếp, loại bỏ triệt để các kẽ hở trục lợi, cần thực hiện đồng bộ hai mũi nhọn: Hoàn thiện hành lang pháp lý và nâng cao hiệu quả tổ chức thực thi.

Về giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật:

Một là, bổ sung cơ chế đặt cọc đặc thù: Quy định rõ khung thời gian giãn tiến độ nộp tiền trúng đấu giá đối với dự án quy mô lớn nhằm tương thích với tiến độ cấp phép xây dựng và huy động vốn của Luật Kinh doanh bất động sản.Sửa đổi Luật Đấu giá tài sản theo hướng nâng mức tiền đặt trước lên cố định 20% đối với doanh nghiệp đấu giá dự án và linh hoạt từ 30% - 50% đối với đất nền phân lô tại các vùng có biến động bất động sản cao (theo Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP ngày 06/01/2026 quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất theo quy định của Luật Đất đai) nhằm răn đe đầu cơ, bỏ cọc, phá đấu giá.

Hai là, mở rộng và siết chặt chế tài xử phạt: Bổ sung quy định áp dụng chế tài cấm tham gia đấu giá trên diện rộng (từ 02 đến 05 năm) đối với mọi đối tượng cá nhân cố tình vi phạm nghĩa vụ tài chính hoặc bỏ cọc có dấu hiệu trục lợi.

Ba là, cho phéo áp dụng cơ chế định giá linh hoạt: cho phép Hội đồng định giá đất áp dụng hệ số điều chỉnh biến động thị trường (K điều chỉnh) theo quý hoặc theo tháng tại thời điểm phê duyệt phương án đấu giá, thay vì phụ thuộc cứng nhắc vào bảng giá đất năm nhằm đảm bảo giá khởi điểm sát thực tế, đặc biệt là trong các thời điểm sốt đất hoặc khu đất đấu giá có tiềm năng sinh lợi cao do tác động bởi các yếu tố thuận lợi khác phát sinh.

Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác đấu giá QSDĐ

Một là, xem đẩy mạnh chuyển đổi số, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, liên thông cơ sở dữ liệu là nhiệm vụ quan trọng mang yếu tố quyết định: Tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia theo tinh thần “đúng – đủ – sạch – sống”. Thiết lập hệ thống dữ liệu liên thông để tổ chức đấu giá thực hiện hậu kiểm chứng thư năng lực doanh nghiệp một cách nhanh chóng.

Hai là, cần có biện pháp kiểm soát dòng tiền và lịch sử đấu giá: Ứng dụng công nghệ để quản lý chặt chẽ thông tin dòng tiền, kịp thời phát hiện các biểu hiện bất thường như một nhóm người đăng ký nhiều thửa đất, hoặc trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc nhằm thao túng giá.

Ba là, Nâng cao trách nhiệm phối hợp liên ngành: Siết chặt quy trình phối hợp giữa các cơ quan ngay từ khâu chuẩn bị (rà soát quy hoạch, công khai quy hoạch, đảm bảo 100% bàn giao đất sạch, hoàn thiện quy hoạch 1/500 các khu đất triển khai dự án xây dựng nhà ở thương mại). Đồng thời, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát thường xuyên để kịp thời xử lý nghiêm các hành vi thông thầu, tiêu cực.

Việc tổ chức thực hiện có hiệu quả các quy định mới sẽ là chiếc chìa khóa vàng giúp ngăn chặn thất thoát tài sản công, tối ưu hóa nguồn lực từ đất đai và bảo đảm sự phát triển kinh tế - xã hội ổn định, bền vững.

Phạm Ngọc Anh Tú

Thư ký viên Toà án khu vực 10, tỉnh Lâm Đồng