Giá nhà vượt xa thu nhập “Lực cản vô hình” đẩy nhanh già hóa dân số

Giá nhà và thu nhập - Khoảng cách ngày càng giãn rộng

Trong hơn một thập kỷ qua, thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam có cải thiện, nhưng tốc độ tăng không theo kịp đà leo thang của giá nhà ở đô thị. Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ phổ biến hiện nay cao gấp nhiều lần thu nhập bình quân năm của người lao động. Với mức thu nhập trung bình của người trẻ ở đô thị, để mua một căn hộ thương mại có diện tích vừa phải, họ phải tích lũy trong nhiều chục năm, nếu không vay nợ.

Tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập của các hộ gia đình trẻ vì thế ngày càng cao. Không ít cặp vợ chồng phải dành từ 40-60% thu nhập hàng tháng cho tiền thuê nhà hoặc trả nợ mua nhà. Trong điều kiện như vậy, nhà ở không còn là nền tảng an cư, mà trở thành gánh nặng tài chính kéo dài, chi phối mọi quyết định lớn trong cuộc sống.

Già hóa dân số - Hệ quả không thể xem nhẹ

Số liệu thống kê cho thấy tuổi kết hôn trung bình tại Việt Nam liên tục tăng, đặc biệt ở nhóm dân cư có trình độ học vấn cao và sống tại đô thị. Ngoài ra, tỷ suất sinh toàn quốc đã giảm xuống dưới mức sinh thay thế, trong khi tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và một số tỉnh, thành phát triển, mức sinh thậm chí thấp hơn nhiều.

Sau sáp nhập hành chính, TP. Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị đông dân cả nước với khoảng 14 triệu người. Những năm qua, TP. Hồ Chí Minh (cũ) luôn có mức sinh thấp nhất cả nước, thấp hơn rất nhiều so với mức sinh thay thế mà Việt Nam đang duy trì (2 - 2,1 con trên một mẹ). Tổng tỷ suất sinh của thành phố hiện đạt 1,43, tăng nhẹ so với mức 1,39 của TP. Hồ Chí Minh trước khi sáp nhập, nhưng vẫn thấp nhất cả nước.

Khảo sát xã hội học cho thấy, lý do kinh tế - trong đó nổi bật là chưa có nhà ở ổn định - thường xuyên được người trẻ nhắc đến khi nói về việc trì hoãn kết hôn hoặc sinh con. Với nhiều cặp vợ chồng, việc sinh đủ hai con như khuyến nghị không còn là lựa chọn khả thi, mà trở thành áp lực vượt quá khả năng tài chính.

Giảm sinh kéo dài tất yếu dẫn đến già hóa dân số. Việt Nam hiện đang đối mặt với nguy cơ già hóa nhanh trong khi mức tích lũy xã hội còn hạn chế. Tỷ lệ người từ 60 tuổi trở lên tăng nhanh, trong khi quy mô lực lượng lao động trẻ bắt đầu chững lại.

Nếu xu hướng này tiếp diễn, chỉ trong vài thập kỷ tới, Việt Nam sẽ phải đối mặt đồng thời với: Thiếu hụt lao động trẻ; gia tăng chi phí y tế và an sinh xã hội; gánh nặng chăm sóc người cao tuổi đè lên vai các gia đình nhỏ, ít con.

Trong bối cảnh đó, việc người trẻ khó tiếp cận nhà ở không chỉ là vấn đề cá nhân, mà là nguy cơ đối với cấu trúc dân số và tăng trưởng dài hạn của quốc gia.

Nhìn ra châu Á - Những bài học cảnh báo rõ ràng

Thực tiễn tại nhiều quốc gia châu Á cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa giá nhà cao - giảm sinh - già hóa dân số.

Tại Hàn Quốc, giá nhà tại Seoul và vùng phụ cận đã tăng mạnh trong nhiều năm, vượt xa thu nhập của người trẻ. Việc sở hữu nhà gần như trở thành điều kiện tiên quyết cho hôn nhân, khiến nhiều người lựa chọn không kết hôn. Kết quả là Hàn Quốc duy trì tỷ suất sinh thấp kỷ lục trong thời gian dài, dù chính phủ chi ngân sách rất lớn cho các chương trình khuyến sinh.

Nhật Bản bước vào xã hội siêu già từ rất sớm. Dù giá nhà ở nông thôn thấp, nhưng sự tập trung dân cư và việc làm tại các đô thị lớn khiến người trẻ phải đối mặt với chi phí nhà ở và sinh hoạt cao. Giá nhà, cùng với áp lực công việc, đã góp phần hình thành một thế hệ ngại lập gia đình và sinh con, dẫn đến suy giảm dân số kéo dài.

Ở Trung Quốc, giá nhà tại các thành phố lớn tăng nhanh trong nhiều thập kỷ, khiến việc mua nhà trở thành gánh nặng khổng lồ cho các cặp vợ chồng trẻ. Dù chính sách sinh con đã được nới lỏng, tỷ suất sinh vẫn tiếp tục giảm. Thực tế này cho thấy, khi chi phí nhà ở quá cao, chính sách dân số đơn lẻ khó có thể phát huy tác dụng.

Ngay cả Singapore, với hệ thống nhà ở công phát triển và nhiều hỗ trợ cho gia đình trẻ, vẫn không tránh khỏi tỷ suất sinh thấp. Điều này phản ánh một thực tế: Khi chi phí nhà ở và nuôi con vượt quá cảm nhận an toàn tài chính, người dân sẽ thận trọng hơn trong quyết định sinh con.

Bài học cho Việt Nam - Không thể tách rời chính sách nhà ở và dân số

Thực tiễn trong nước và kinh nghiệm quốc tế đều cho thấy, không thể giải quyết hiệu quả vấn đề già hóa dân số nếu bỏ qua bài toán nhà ở. Việc giá nhà tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của thu nhập phổ biến không chỉ phản ánh những bất cập của thị trường bất động sản, mà còn cho thấy khoảng trống trong điều tiết chính sách phát triển. Khi người trẻ không thể an cư, họ khó có thể yên tâm lập gia đình và sinh con, kéo theo hệ quả lâu dài đối với cơ cấu dân số.

Trước hết, cần kiểm soát mặt bằng giá nhà gắn với thu nhập thực tế, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhà nước cần phát huy vai trò điều tiết thông qua quy hoạch, quản lý đất đai và công cụ tài chính - thuế, hạn chế đầu cơ và tình trạng bất động sản bị sử dụng như kênh tích trữ tài sản. Mục tiêu không phải là kìm hãm thị trường, mà là đưa giá nhà tiệm cận hơn với khả năng chi trả của người lao động, nhất là giới trẻ.

Ngoài ra, phải phát triển mạnh nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội cho người trẻ, coi đây là trụ cột an sinh chứ không phải phân khúc phụ trợ. Quy hoạch quỹ đất hợp lý, thủ tục minh bạch sẽ giúp người có nhu cầu thực sự dễ tiếp cận nhà ở.

Bên cạnh sở hữu nhà, thị trường nhà cho thuê dài hạn, ổn định cần được khuyến khích phát triển như một lựa chọn bền vững, giúp giảm áp lực “phải mua nhà bằng mọi giá”. Quan trọng hơn, chính sách nhà ở cần được thiết kế gắn kết chặt chẽ với chính sách dân số và gia đình.

Về lâu dài, cần thay đổi tư duy phát triển: Coi nhà ở là hạ tầng xã hội thiết yếu, gắn với phát triển con người và tương lai dân số, thay vì chỉ là một loại hàng hóa phục vụ lợi ích ngắn hạn.

Giá nhà vượt xa thu nhập đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng nhất làm suy giảm động lực sinh sản và đẩy nhanh quá trình già hóa dân số ở Việt Nam. Bài học từ các nước châu Á cho thấy, nếu không có những can thiệp kịp thời và căn cơ, hệ quả sẽ kéo dài nhiều thập kỷ và rất khó đảo ngược.

Giải quyết bài toán nhà ở cho người trẻ không chỉ là vấn đề an sinh hay thị trường, mà là đầu tư chiến lược cho tương lai dân số và sự phát triển bền vững của đất nước.