Từ đất khai hoang năm 1990 đến câu hỏi về ranh giới cần được làm rõ

Từ đất khai hoang đến hai lần được cấp giấy chứng nhận

Muốn giải quyết vụ việc của bà Lê Thị Liệu và bà Nguyễn Thị Hải Long, theo Báo CCB Việt Nam, trước hết cần trở lại điểm xuất phát của khu đất.

Hồ sơ gia đình cung cấp thể hiện, từ năm 1990, ông Nguyễn Quốc Đạt - chồng bà Liệu, cha bà Long - đã khai hoang, quản lý, sử dụng đất tại khu vực Khe Tùng, xã Hương Long, huyện Hương Khê trước đây.

Điều đáng lưu ý không chỉ là thời điểm bắt đầu sử dụng đất mà còn là ranh giới sử dụng qua các thời kỳ.

Theo tài liệu gia đình cung cấp, Giấy xin đất khai hoang lập tháng 3-1990 đã mô tả tứ cận khu đất, với diện tích khoảng 6 sào, tương đương 3.000m2. Sau đó, Ban Chỉ huy Đội 6, Ban Quản lý HTX Đồng Phú có xác nhận; UBND xã Hương Long cũng xác nhận việc cho ông Đạt khai hoang, lập vườn.

Đến ngày 30-5-2001, hộ ông Đạt được UBND huyện Hương Khê cấp GCNQSDĐ lần đầu, số phát hành S 945766, diện tích 1.000m2 tại thửa 582, tờ bản đồ số 01.

Ngày 27-3-2009, gia đình tiếp tục được cấp đổi GCN số AL 956129 với tổng diện tích 1.913m2.

Chính Báo cáo của Thanh tra tỉnh Hà Tĩnh về việc rà soát vụ việc trước khi thụ lý khiếu nại lần hai cũng ghi nhận chuỗi sự kiện này: Gia đình ông Đạt có nguồn gốc sử dụng đất do tự khai hoang và quản lý từ năm 1990; năm 2001 được cấp GCN 1.000m2; đến năm 2009 được cấp đổi GCN với tổng diện tích 1.913m2.

Như vậy, có một thực tế pháp lý cần được tách bạch: Quyền sử dụng 1.913m² đã được Nhà nước công nhận và phạm vi đất gia đình cho rằng đã khai hoang, sử dụng ổn định từ trước nhưng nằm ngoài 1.913m² là hai vấn đề khác nhau.

Không thể chỉ vì gia đình sử dụng thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên GCN mà mặc nhiên suy ra toàn bộ phần chênh lệch là “đất lấn chiếm”. Nhưng ngược lại, việc khai hoang, quản lý từ trước cũng chưa đủ để mặc nhiên kết luận toàn bộ phần diện tích ngoài GCN thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình ông Đạt.

Đó chính là vấn đề UBND tỉnh Hà Tĩnh cần xác minh.

Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 quy định trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác diện tích ghi trên giấy tờ hoặc GCN mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ hoặc GCN và không có tranh chấp với người sử dụng liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi GCN, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Trường hợp ranh giới có thay đổi và diện tích thực tế lớn hơn thì phần chênh lệch được xem xét cấp GCN theo quy định.

Vì vậy, “chìa khóa” không đơn thuần nằm ở con số 1.913m2, mà còn ở câu hỏi: Ranh giới thực tế gia đình ông Đạt sử dụng từ năm 1990 đến nay có thay đổi hay không? Đất ông Tòng được giao năm 2003 nằm chính xác ở đâu? Đây mới là nút thắt lớn nhất.

Hồ sơ thể hiện năm 2003, UBND xã Hương Long lập biên bản giao đất cho ông Trần Văn Tòng tại khu vực Vũng Mào, diện tích 660m2. Đến ngày 20-10-2004, UBND huyện Hương Khê cấp GCN số P 784847 cho ông Tòng với diện tích 800m2.

Nhưng GCN này sau đó đã bị thu hồi do có sai sót về số thửa, số tờ bản đồ và vị trí thửa đất.

Quyết định 969/QĐ-UBND ngày 13-7-2026 của Chủ tịch UBND xã Hương Khê cũng thừa nhận GCN của ông Tòng đã bị thu hồi do những sai sót trên. Tuy nhiên, Quyết định 969 dẫn kết quả xác minh trước đó để cho rằng việc giao đất cho ông Tòng năm 2003 là có thật; ông Tòng đã được giao đất trên thực địa và thuộc đối tượng được xem xét cấp GCN.

Hai vấn đề này không nên đánh đồng. Vì lẽ, có việc giao đất năm 2003 là một vấn đề. Thửa đất được giao năm 2003 nằm chính xác ở đâu trên thực địa hiện nay lại là vấn đề khác.

Và chỉ khi trả lời được câu hỏi thứ hai mới có thể xác định phần đất bà Liệu, bà Long đang trồng cây, xây móng nằm trên đất từng giao ông Tòng, trên đất do Nhà nước quản lý hay trên phần đất gia đình ông Đạt đã quản lý, sử dụng từ trước.

Đáng chú ý, chính Quyết định 969 khi phân tích hai bản án năm 2014 cũng ghi nhận Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tòng vì “không đủ căn cứ xác định cụ thể vị trí thửa đất của ông Tòng đã được cấp GCNQSDĐ tại thời điểm xét xử để xác định diện tích bị lấn chiếm”.

Chi tiết này đặc biệt quan trọng. Trong khi đó Bản án không tuyên việc giao đất năm 2003 cho ông Tòng vô hiệu; cũng không kết luận ông Tòng không có quyền sử dụng đất tại Vũng Mào. Nhưng bản án cũng không xác định được vị trí cụ thể của thửa đất để chấp nhận yêu cầu ông Tòng đòi đất.

Bởi vậy, nếu hiện nay cơ quan chức năng đã xác định được chính xác vị trí đất giao ông Tòng năm 2003 thì hồ sơ giải quyết khiếu nại lần hai cần trả lời một câu hỏi rất cụ thể: Chứng cứ địa chính mới nào đã khắc phục được khoảng trống chứng cứ mà Tòa án từng chỉ ra năm 2014? Đó là bản đồ nào? Tọa độ nào? Mốc giới nào? Hồ sơ giao đất nào? Việc chồng ghép giữa bản đồ qua các thời kỳ được thực hiện ra sao?

Không thể lấy kết luận cuối cùng để thay thế quá trình chứng minh.

Không nên mặc nhiên coi “sử dụng vượt GCN” là “lấn chiếm”

Có một điểm trong Báo cáo rà soát của Thanh tra tỉnh Hà Tĩnh mà theo chúng tôi cần được xác minh kỹ trong quá trình giải quyết khiếu nại lần hai.

Báo cáo cho rằng từ năm 2007 hộ ông Đạt “đã có hành vi lấn chiếm”, làm phát sinh tranh chấp ranh giới đối với phần đất giao cho ông Tòng.

Ở đoạn khác, báo cáo dẫn Bản án số 22/2014/DS-PT để nhận định hộ ông Đạt “đã sử dụng lấn chiếm vượt quá phần diện tích 1.913m2 hợp pháp”.

Trong khi đó, chính Quyết định 969 lại mô tả nội dung bản án theo hướng: qua hai lần cấp GCN, hộ ông Đạt được công nhận 1.913m²; kết quả thẩm định cho thấy ông Đạt sử dụng vượt phần diện tích được cấp và Tòa kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý phần diện tích đang lấn chiếm.

Ở đây cần phân biệt rất rõ ba tầng vấn đề: Diện tích được cấp GCN; diện tích sử dụng thực tế vượt GCN; và căn cứ xác định phần diện tích vượt đó thuộc đất của ông Tòng hoặc đất Nhà nước quản lý.

Ba vấn đề này không mặc nhiên đồng nhất. Đặc biệt, nếu gia đình ông Đạt cho rằng ranh giới sử dụng thực tế đã tồn tại từ năm 1990, thì việc xác định “lấn chiếm” phải được kiểm chứng bằng hồ sơ địa chính, bản đồ, mốc giới và diễn biến sử dụng đất cụ thể chứ không chỉ dựa vào phép tính diện tích thực tế trừ 1.913m2.

Đây cũng là lý do khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 phân biệt trường hợp diện tích thực tế chênh lệch nhưng ranh giới không thay đổi với trường hợp ranh giới đã thay đổi.

Khiếu nại lần hai cần “khóa” những vấn đề nào?

Ngày 16-9-2026, UBND tỉnh Hà Tĩnh ban hành Thông báo số 637/TB-UBND về việc thụ lý giải quyết khiếu nại lần hai của bà Lê Thị Liệu và bà Nguyễn Thị Hải Long. Đây là một bước tố tụng hành chính quan trọng.

Theo Luật Khiếu nại, giải quyết lần hai không chỉ là kiểm tra xem Chủ tịch UBND xã giải quyết lần đầu đúng thẩm quyền, đúng thời hạn hay chưa. Người giải quyết lần hai phải xác minh nội dung khiếu nại; tổ chức đối thoại với người khiếu nại, người bị khiếu nại và những người liên quan; quyết định cuối cùng phải thể hiện kết quả xác minh, kết quả đối thoại, căn cứ pháp luật và kết luận khiếu nại đúng, đúng một phần hay sai toàn bộ.

Đặc biệt, người khiếu nại có quyền được biết, đọc, sao chụp tài liệu, chứng cứ do người giải quyết khiếu nại thu thập; được đưa ra chứng cứ, giải trình về chứng cứ và yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp để ngăn hậu quả có thể xảy ra.

Do đó, theo Báo CCB Việt Nam, quá trình xác minh lần hai cần làm rõ ít nhất 6 vấn đề cốt lõi: Ranh giới khu đất ông Đạt khai hoang, quản lý từ năm 1990 được thể hiện thế nào qua hồ sơ 1990, GCN năm 2001, GCN cấp đổi năm 2009 và bản đồ địa chính các thời kỳ? Phần diện tích sử dụng ngoài 1.913m2 xuất hiện từ thời điểm nào; ranh giới có dịch chuyển sau khi cấp GCN hay vẫn là ranh giới sử dụng cũ? Vị trí 660m² giao ông Tòng năm 2003 nằm chính xác ở đâu; vì sao GCN năm 2004 ghi 800m²; nguyên nhân cụ thể dẫn đến việc GCN này bị thu hồi? Tài liệu kỹ thuật nào hiện nay cho phép xác định vị trí đất ông Tòng mà tại thời điểm xét xử năm 2014 Tòa án cho rằng chưa đủ căn cứ xác định? Phần cây trồng, móng xây dựng mà Thông báo 117 yêu cầu bà Liệu, bà Long di dời nằm trên đất ông Tòng, đất Nhà nước quản lý hay trên phần đất gia đình ông Đạt cho rằng đã sử dụng từ năm 1990? Căn cứ tọa độ nào chứng minh? Cuối cùng, cần chồng ghép trên cùng hệ tọa độ hồ sơ khai hoang năm 1990, GCN năm 2001, GCN năm 2009, hồ sơ giao đất ông Tòng năm 2003, GCN năm 2004, bản đồ địa chính, hồ sơ thu hồi GCN năm 2023 và các kết quả cắm mốc, đo đạc năm 2025.

Đây cũng chính là điểm dẫn tới một diễn biến tiếp theo của vụ việc.

Ngày 22-8-2025, một tổ công tác gồm cán bộ Phòng Kinh tế xã Hương Khê và đại diện các cơ quan chuyên môn đã đến khu vực gia đình bà Liệu, bà Long đang sử dụng để tiến hành đo đạc, xác định ranh giới. Kết quả của quá trình này sau đó trở thành một trong những mắt xích dẫn tới Thông báo 117/TB-UBND ngày 21-5-2026, yêu cầu thu hồi cây trồng, tháo dỡ công trình; rồi Quyết định 969/QĐ-UBND ngày 13-7-2026 giữ nguyên quan điểm của UBND xã.

Và chính ở đây xuất hiện câu hỏi tiếp theo cần được làm rõ: Khi vị trí đất ông Tòng từng là vấn đề Tòa án cho rằng chưa đủ căn cứ xác định, cơ quan chức năng đã dựa vào tài liệu nào để cắm mốc, xác định ranh giới trên thực địa và tiến tới chuẩn bị hồ sơ cấp GCN cho ông Tòng? Đó sẽ là nội dung Báo CCB Việt Nam tiếp tục phân tích ở kỳ sau.