Dự án Khu nhà ở Đồng Văn II: Nếu cấp sổ đỏ cho người mua sau, quyền lợi của người mua trước có bị xâm phạm?

Sau 20 năm được chấp thuận đầu tư xây dựng, dự án khu nhà ở Đồng Văn II vẫn để cỏ mọc um tùm.

Tháng 3-2024, Thanh tra chính phủ (TTCP) báo cáo Thủ tướng về việc rà soát liên quan đến kiến nghị, tố cáo tại Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở phục vụ Khu công nghiệp Đồng Văn II (hay còn gọi là Dự án TNR Star Đồng Văn). Đáng chú ý, trong những kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo giải quyết những tồn tại, vướng mắc tại Dự án, TTCP còn kiến nghị xem xét cấp sổ đỏ cho 1.600 người mua đất ở thời điểm năm 2017 và sau này, đã khiến cho nhà đầu tư “khai sinh” ra Dự án và một số nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền ra đầu tư ở thời điểm năm 2006 như “ngồi trên đống lửa”…

Qua rà soát, nhiều sai phạm được TTCP chỉ ra

Ngày 4-3-2024, Phó tổng Thanh tra Chính phủ Bùi Ngọc Lam ký Báo cáo 321/2024, gửi Thủ tướng Chính phủ báo cáo về kết quả rà soát vụ việc kiến nghị, tố cáo liên quan đến Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở phục vụ Khu Công nghiệp Đồng Văn II (gọi tắt là Dự án Khu nhà ở Đồng Văn II), do Công ty cổ phần Phát triển Hà Nam (gọi tắt Cty Hà Nam) làm chủ đầu tư. Trước đó, đầu năm 2021, Phó thủ tướng Thường trực Chính phủ chỉ đạo lập tổ công tác liên ngành do Thanh tra Chính phủ chủ trì, phối hợp với Bộ Công an, Bộ Xây dựng, Bộ TNMT, Bộ Tài chính và UBND tỉnh Hà Nam để rà soát một số vụ việc khiếu nại, tố cáo theo đề nghị của UBND tỉnh Hà Nam tại Văn bản 587/UBND-NC ngày 15-3-2021. Qua rà soát, cho thấy nhiều sai phạm tại Dự án này đã được Tổ công tác liên ngành chỉ ra.

Ví như, về kiến nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của khách hàng nhận chuyển nhượng QSDĐ Dự án, tại thời điểm rà soát liên ngành, UBND tỉnh Hà Nam đã có văn bản chỉ đạo, các cơ quan chức năng của địa phương rà soát toàn bộ thủ tục pháp lý của dự án theo quy định pháp luật, làm cơ sở cấp sổ đỏ cho công dân; xem xét xử lý các vi phạm của Chủ đầu tư, đồng thời yêu cầu Chủ đầu tư khẩn trương xử lý các tồn tại, vi phạm trong quá trình triển khai thực hiện dự án.

Tuy nhiên, qua rà soát việc cấp sổ đỏ cho khách hàng mua đất tại Dự án còn có những vướng mắc do nhà đầu tư chưa thực hiện đúng mục tiêu dự án.

Cụ thể, tại Quyết định 1427/QĐ-UBND ngày 14-10-2010, UBND tỉnh Hà Nam cho phép Cty Hà Nam đầu tư Dự án xây dựng Hạ tầng kỹ thuật khu Nhà ở Đồng văn II, nhưng sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, căn cứ quy hoạch chi tiết 1/500 phía Chủ đầu tư đã phân lô, chuyển nhượng QSD 1.395/1.570 lô đất cho khách hàng, thu về số tiền trên 1.208 tỷ đồng. Theo TTCP, “Việc chưa cấp được sổ đỏ đối với trường hợp này là do nhà đầu tư chưa thực hiện đúng mục tiêu dự án (phải thực hiện xây dựng nhà thô) nên không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, từ đó đã phát sinh khiếu kiện đông người”.

Bên cạnh đó, TTCP nhận định Chủ đầu tư chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền khi chưa hoàn thành một số nội dung đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Dự án theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, dẫn đến vi phạm quy định tại điểm b khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Không chỉ vậy, UBND tỉnh Hà Nam phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, dẫn tới thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng chi tiết (hệ số sử dụng đất, mật độ…) nhưng tại thời điểm rà soát liên ngành, UBND tỉnh Hà Nam chưa xác định lại tiền sử dụng đất của Dự án này. Cạnh đó, Tổ liên ngành xác định trong số diện tích hơn 30.000m2 (trong đó có 7.655m2 đất ở liền kề) nằm trong phạm vi dự án, đã được xác định tiền sử dụng đất và Chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đến thời điểm liên ngành rà soát, UBND tỉnh Hà Nam cũng chưa có quyết định giao đất nhưng Chủ đầu tư đã đầu tư hoàn thiện các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng QSD đất ở cho khách hàng. Hành vi này được TTCP kết luận là vi phạm quy định tại khoản 4, Điều 12 Luật Đất đai năm 2013; khoản 2 Điều 12 Luật Xây dựng năm 2014, điểm b khoản 1 Điều 6 Nghị định 59/NĐ-CP ngày 18-6-2015, điểm b khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ.

Ngoài ra, UBND tỉnh Hà Nam còn duyệt giá thu tiền sử dụng đất của dự án (tại Quyết định 1311/QĐ-UBND ngày 25-11-2010) theo phương pháp thặng dư quy định tại Điều 4 Thông tư 154/2007/TT-BTC ngày 6-12-2007 của Bộ Tài chính và phụ lục kèm theo, hướng dẫn về xác định giá đất theo phương pháp thặng dư, nhưng đã đưa thuế VAT, chi phí dự phòng, chi phí GPMB vào tổng chi phí để giảm trừ tiền sử dụng đất và không đưa chi phí quảng cáo, bán hàng vào tổng chi phí phát triển để xác định giá đất; không thực hiện quy đổi doanh thu, chi phí phát triển của dự án về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo quy định.

Theo TTCP, ngày 30-6-2021, Cty Hà Nam mới kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu do chuyển nhượng đất dự án với số tiền là 10,4 tỷ đồng. Tại thời điểm rà soát, Chủ đầu tư đã bàn giao đất cho các khách hàng nhưng chưa thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Qua rà soát, những sai phạm tại Dự án Khu nhà ở Đồng Văn II đã được TTCP và liên ngành kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo UBND tỉnh Hà Nam, Chủ tịch UBND tỉnh Hà Nam “Khẩn trương rà soát, xử lý các thủ tục pháp lý của dự án theo quy định; xác định lại tiền sử dụng đất của dự án và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định, bảo đảm tính đúng, tính đủ thu về ngân sách nhà nước, không để thất thoát tài sản nhà nước; xem xét, quyết định giao đất đối với phần diện tích nằm trong ranh giới thực hiện dự án (đã xác định tiền sử dụng đất và Chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ tài chính); có biện pháp xử lý dứt điểm những tồn tại, vướng mắc, một số công việc chưa thực hiện theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt tại nút giao N1 do chưa đấu nối với quốc lộ 38; vị trí nút giao N4 còn vướng cột điện 110kv chưa được di chuyển…; yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được phê duyệt…

Xem xét cấp sổ đỏ cho các hộ dân đã nhận chuyển nhượng QSDĐ tại dự án khi đã đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, nhằm chấm dứt khiếu kiện đông người… Tổ chức kiểm điểm nghiêm túc trách nhiệm của tập thể, cá nhân có liên quan để xảy ra một số tồn tại, vi phạm, khuyết điểm như đã nêu trên… đảm bảo đúng theo quy định của Đảng, Nhà nước.

Trong quá trình thực hiện nếu phát hiện có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì chuyển cơ quan điều tra xử lý theo quy định của pháp luật và thông báo kết quả giải quyết đến công dân, tổ chức có liên quan...

Trường hợp Công ty cổ phần Tập đoàn ATA, ông Phạm Văn Ảnh tiếp tục có đơn, theo thẩm quyền, chỉ đạo xử lý theo quy định pháp luật”.

Cần xem xét đến quyền lợi nhà đầu tư trước đó

Sau khi TTCP có báo cáo gửi Thủ tướng, đến ngày 19-6-2024, ông Nguyễn Anh Chức - Phó chủ tịch UBND tỉnh Hà Nam đã ký Quyết định số 813/QĐ-UBND, chấp thuận điều chỉnh Chủ trương đầu tư (lần thứ 01) Dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở phục vụ Khu công nghiệp Đồng Văn II, huyện Duy Tiên (nay là thị xã Duy Tiên) đã được UBND tỉnh Hà Nam cho phép đầu tư tại Quyết định số 1427/QĐ-UBND ngày 14-12-2010 trước đó, để làm bước tiếp theo tiến tới hoàn thiện Dự án và cấp sổ đỏ cho khách hàng mua đất... Tuy nhiên, quyết định phê duyệt điều chỉnh chủ trương lần 1 ngay lập tức đã bị Công ty cổ phần Tập đoàn ATA và ông Phạm Văn Ảnh phản bác, không nhất trí và đã có đơn khiếu nại tới Tỉnh ủy, UBND tỉnh Hà Nam.

Trong đơn khiếu nại, Công ty cổ phần Tập đoàn ATA cho rằng “Việc điều chỉnh chủ trương đầu tư (lần thứ 1) là trái với mục tiêu dự án” (Báo CCB Việt Nam sẽ đề cập nội dung này ở bài viết khác).

Trong khi đó, một số nhà đầu tư thứ cấp góp vốn đầu tư vào Dự án ở thời điểm năm 2006 cũng cho rằng: Nếu triển khai cấp sổ đỏ cho các hộ dân mua đất từ năm 2017 như báo cáo kiến nghị đề xuất của TTCP sẽ làm ảnh hưởng tới quyền lợi của các nhà đầu tư thứ cấp đã ký hợp đồng góp vốn trước đó để được sở hữu các lô đất tại Dự án. Ví như trường hợp ông Phạm Văn Giang ở xã Chân Lý, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam đã ký Hợp đồng góp vốn với Cty Hà Nam để sở hữu 69 lô đất liền kề và lô đất nhà vườn tại Dự án này ngày 20-12-2006. Hay như một số nhà đầu tư nhỏ lẻ khác cũng đã thực hiện ký hợp đồng góp vốn để được sở hữu từ một đến vài lô đất như bà Nguyễn Thị Doan, xã Chân Lý, huyện Lý Nhân, tỉnh Hà Nam ký hợp đồng để sở hữu 1 lô đất LK13, ô số 3 (mặt đường quốc lộ 38), diện tích 100m2; ông Nguyễn Văn Tuấn, trú tại phường Phú La, quận Hà Đông, Hà Nội cũng thực hiện ký Hợp đồng góp vốn số 27, ngày 20-12-2006 với Cty Hà Nam để sở hữu 2 lô đất tại dãy LK 12, với mỗi lô diện tích 100m2… Tất cả các nhà đầu tư thứ cấp này hiện đang có đơn tố cáo vi phạm của nguyên đại diện pháp luật Cty Hà Nam và một số trường hợp… đang được giải quyết  ở cấp tòa án.

Trong số những nhà đầu tư thứ cấp kể trên cũng không thể không nhắc đến trường hợp của doanh nhân, CCB Trần Quang Khải - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần phát triển TST (Cty TST) đã ký Hợp đồng góp vốn vào ngày 1-12-2006 và đã nộp 100% số tiền để được sở hữu 99 lô đất tại Dự án. Tuy nhiên, năm 2016, Cty Hà Nam lại “lật kèo”, quay ra khởi kiện và yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên “vô hiệu” hợp đồng đã ký với Cty TST. Đến nay, sau nhiều năm vụ việc đi tới cấp TAND Tối cao xem xét. Tháng 9-2024, TAND Tối cao có kháng nghị về vụ kiện này, trong đó chỉ ra nhiều vi phạm của tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm tại tỉnh Hà Nam; thậm chí còn chỉ ra những vi phạm của TAND Cấp cao tại Hà Nội khi xem xét, giải quyết vụ kiện giữa nguyên đơn là Cty Hà Nam với bị đơn là Cty TST do doanh nhân, CCB Trần Quang Khải làm chủ. Những vi phạm này được Báo CCB Việt Nam phản ánh ở bài viết với tiêu đề: “Vụ án tranh chấp tại Khu nhà ở phục vụ Khu Công nghiệp Đồng Văn II: Quyết định của TAND Cấp cao bị… “tuýt còi”!, đăng trên số báo 1569, ra ngày 4-12-2024.

Vì vậy, thiết nghĩ, việc kiến nghị cấp sổ đỏ cho khoảng 1.600 hộ dân mua đất năm 2017 và sau này cần phải được cân nhắc, xem xét một cách thận trọng, toàn diện. Bởi nếu cấp sổ đỏ như vậy sẽ ảnh hưởng, xâm phạm tới quyền và lợi ích của nhà đầu tư thứ cấp trước đó như: Cty TST, ông Phạm Văn Giang, bà Nguyễn Thị Doan…, do họ đã ký hợp đồng từ năm 2006, để được sở hữu các lô đất. Đến thời điểm hiện tại, nhiều lô đất không thể xác định được vị trí ban đầu do nhiều lần bị điều chỉnh, thay đổi quy hoạch. Do đó, nếu gốc rễ của vấn đề không được giải quyết triệt để sẽ càng đẩy vụ việc ở Dự án này trở lên phức tạp, khó khăn trong cách thức giải quyết khi một số vụ án của nhà đầu tư thứ cấp đang được tòa án xem xét, giải quyết!

(còn nữa)

Bài, ảnh: Chính Nhi