PV: Dự án xây dựng khu nhà ở để bán theo cơ chế kinh doanh do Công ty cổ phần vận tải và dịch vụ Petrolimex Hải Phòng (Petrolimex Hải Phòng) làm chủ đầu tư, tuy nhiên sau khi có Quyết định 981 QĐ-UB ngày 9-5-2003 của UBND TP Hải Phòng giao đất cho doanh nghiệp đã phân lô, bán nền mà không xây nhà để bán đúng với quyết định. Vậy, xin hỏi luật sư, việc làm nêu trên của chủ đầu tư là đúng hay là sai?

LS Đỗ Xuân Đăng: Căn cứ vào Mục 5, Điều 2, Quyết định số 981 thì chủ đầu tư có trách nhiệm “xây dựng hoàn chỉnh các công trình nhà ở theo đúng quy hoạch và phương án kiến trúc được duyệt”. Tuy nhiên, qua xem xét hồ sơ Petrolimex Hải Phòng, việc phân lô, bán nền đất mà không xây dựng hoàn chỉnh các công trình theo cam kết là vi phạm Quyết định 981. Khi đã là dự án “nhà ở thương mại”, thì phải tuân thủ Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở, Luật Giao dịch bất động sản và các văn bản hướng dẫn. Tại Khoản 1, Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui định: “Tổ chức kinh tế… sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán... chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt… không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở”.

PV: Theo ông, việc dân chủ ở dự án này ra sao bởi ngày 9-8-2011, UBND quận Hải An tổ chức cuộc họp với các hộ dân công bố về việc triển khai dự án, tới dự chỉ có 9/44 hộ dân. Theo ông 9 hộ này có đủ tư cách để làm cơ sở trưng cầu ý kiến nhân dân tại dự án?

LS Đỗ Xuân Đăng: Theo Điều 142 Bộ Luật Dân sự năm 2005, sự có mặt của 9 cá nhân tại buổi họp đó không đủ tư cách đại diện cho các hộ còn lại và đương nhiên như vậy chưa có sự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân ở dự án này.

PV: Ông đánh giá thế nào về đơn giá đền bù cũng như tiến độ triển khai của dự án?

LS Đỗ Xuân Đăng: Tại thời điểm có quyết định giao đất cho dự án, việc thu hồi đất, kể cả đất thổ cư người đang sử dụng chỉ được phép khi mục đích của việc thu hồi đất phù hợp với Điều 27, Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hỗ trợ”. Quyết định số 981/QĐ-UB ngày 9-5-2003, Công văn số 6177/UBND-ĐC ngày 21-10-2010 của UBND TP Hải Phòng cho thấy: Việc thu hồi đất trong trường hợp này là nhằm phục vụ cho dự án kinh doanh nhà của một doanh nghiệp nhưng không bảo đảm được quyền lợi chính đáng của các hộ có đất ở bị thu hồi đất, “chưa bố trí được đất tái định cư”, vi phạm Điều 27 Luật Đất đai năm 1993.

Điều 19, Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 12-2-2000 của Chính phủ cũng quy định rõ: “Trong hồ sơ xin giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê phải có phương án đền bù GPMB và quy định trình tự, trách nhiệm thẩm tra hồ sơ xin giao đất của Sở Địa chính để UBND cấp tỉnh, TP ra quyết định giao đất”, trong khi Petrolimex Hải Phòng không có phương án đền bù vẫn được giao đất là rất khó hiểu?! Bên cạnh đó, dự án của Petrolimex Hải Phòng lấy phương án bồi thường của dự án nâng cấp quốc lộ 10 (Quyết định 1212 QĐ - UB ngày 16-7-1999 của UBND TP) áp vào dự án là không đúng bởi ngay chính Quyết định 1212 nêu rõ: “chỉ áp dụng cho việc cải tạo nâng cấp quốc lộ 10”. Đồng thời phương án bồi thường của dự án Khu đô thị mới ngã 5 - sân bay Cát Bi năm 2001 cũng đem áp vào dự án này, trong khi Quyết định số 810/QĐ-UBND ngày 26-4-2001 tại điều II quy định: “Đơn giá đền bù của dự án này không áp dụng cho các dự án khác”. Như vậy cho thấy đã có sự vận dụng chồng chéo trong phương án đền bù, hỗ trợ đối với các hộ dân bị thu hồi đất ở dự án này. Chúng ta đang tập trung chỉ đạo xử lí các dự án treo, chậm tiến độ nhằm tập trung nguồn vốn đầu tư cho các dự án khả thi và hiệu quả, nhưng ở dự án của Petrolimex Hải Phòng có những dấu hiệu sai phạm đè lên sai phạm và việc vận dụng quy định theo kiểu “râu ông nọ cắm cằm bà kia”, nhận đất rồi chia lô, bán nền là vi phạm pháp luật.

PV: Xin cảm ơn luật sư.

Doanh Chính (thực hiện)